房地产评估教程.ppt

第五章 房地产评估;5.1 房地产评估的特点和程序;　　土地使用权出让最高年限按下列用途由国务院确定： 　　（1）居住用地 70 年； 　　（2）工业用地 50 年； 　　（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 　　（4）商业、旅游、娱乐用地 40 年； 　　（5）综合或者其他用地 50 年。 ;二、房地产价格的种类; 除以上基本的房地产价格外，还有以下几种价格形态。 (1) 房地产单位价格 房地产单位价格可以是土地的单位面积价格、建筑物的单位面积价格，也可以是房地合一状态下的单位面积价格。我国在房地产计量方面通常将平方米作为面积单位，面积的含义因房地产种类的不同亦有所不同。 (2) 楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。其计算公式为： 楼面地价=土地总价格÷建筑总面积 或 楼面地价=土地单价÷容积率 容积率=建筑物面积÷建筑占地面积×100％ 楼面地价在反映某一具体宗地地价时，往往比单位地价更能说明地价水平。 (3) 拍卖价格 拍卖价格是指采用拍卖方式出让或交易的房地产价格。 (4) 招标价格 招标价格是指采用招标方式出让或交易的房地产价格。 拍卖价格和招标价格也是在公开市场上形成的，带有很大的随机性和偶然性。;三、房地产评估的特点;2) 应用最佳使用原则 房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提，这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。 3) 法律、法规约束严格 我国关于房地产价格方面的法律、法规、政策很多，如《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《房屋完损等级评定标准》等。因此，对房地产进行评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分为前提。;?房地产评估不是二手房交易流程中的必备程序，一般情况下，二手房的买卖价格只要双方协商确定，房地产管理部门就会据此登记过户。 以下几种情形发生时需要评估：? ?　　(1)二手房价格明显过低时需要房地产评估??　　(2)买卖双方认为有必要时需要评估? ?　　(3)进行房地产保险时需要房地产评估??　　(4)申请抵押贷款时需要房地产评估?? 　　(5)发生房地产纠纷时可能要进行评估??;四、房地产评估的程序;5.2 土地使用权的评估;二、土地使用权价格的种类;划拨土地 使用权;1) 基准地价 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。基准地价评估以城市为单位进行。 基准地价按用途可划分为综合基准地价、商业用地基准地价、住宅用地基准地价、工业用地基准地价。综合基准地价采用面状地价的方式表示，商业用地基准地价采用线状和面状相结合的方式表示，住宅用地基准地价采用面状地价的方式表示，工业用地基准地价采用面状地价的方式表示。;3) 交易底价 交易底价包括土地使用权出让底价、转让底价、抵押底价等。出让底价是正常地产市场状况下地块应达到的地价水平，是出让时的最低控制价格,一般依据基准地价或标定地价，并考虑地产市场的发展状况确定。转让底价是土地使用权转让时，成交前的谈判底价。抵押底价是以不动产作为抵押物时地产的协商价格。 4) 市场交易价格 市场交易价格是地产在市场交易中实际成交的价格。在正常的市场条件下，买卖双方均能迅速获得交易信息，买卖双方均以自身利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成地产交易。由于交易的具体环境不同，市场交易价格经常处在不断的变化之中。租赁价格和转让价格等都属于市场交易价格。 5) 课税价格 课税价格是政府为征收有关土地税收（如土地增值税、土地使用税等）作为地产课税基础的价格。课税价格的确定与课税政策密切相关。;三、土地使用权价格的评估方法;(1)市场法的一般程序 ①搜集交易资料。运用市场法评估地产的价格，必须有足够的交易资料，这就要求我们必须注意日积月累，在平时就要时刻关注地产市场变化，随时搜集有关地产交易实例。 ②确定可比交易案例。在对一宗地产价格进行评估时，需要针对待估地产的特点，从平时搜集的众多地产交易实例中选择符合一定条件的交易实例作参照。比较实例选择是否恰当将直接影响运用市场法评估的结果的精度，因此对比较实例的选择应特别慎重。; ;或 ;容积率;⑥土地使用年期修正。我国实行有限年期的土地使用权有偿使用制度，土地使用年期的长短直接影响