青年情调社区设计手册.ppt

? 总价与付款方式区间 总价控制在26万以内 首付款控制在5万左右 月付款控制在1400元以内 产品竞争分析 三种武器 扬长才能避短 户型构成 二期工程共15栋，384套，其中两室78套，三室228套，四室76套，复式2套。 面积配比与总价 两室面积：92.8平方米—100.5平方米，每套房价25.52万元—27.64万元；三室面积：117平方米—130平方米，每套房价32.2万元—35.8万元；四室面积：150平方米—180平方米，每套房价41.25万元—49.5万元；跃层面积：150平方米， 每套房价37.5万元。 1#、2# 、3#楼为两室或跃层（1# 3#边），两室均价为2700元/平方米左右，跃层为2500元/平方米，其他三室.四室房型均价为2750元/平方米。 结构与进度 1# 、2# 、3楼为5层住宅，其余为6层，楼间距为21平方米—25.6平方米，主打户型为三室。二期明年4月交房。 ? 市政天元城综述 市政天元城三房都在30万以上，但小三房的持续热销和来自销售一线的反馈将影响后期产品的设计。 莱 茵 东 郡 户型构成 一期22栋，共266套，其中跃层94套，两室32套，三室140套。已封顶，明年5月交房，现一期全卖完。 二期共23栋，288套，其中跃层96套，两房24套，三房168套。 面积配比与总价 均价2700元/平方米。 两室面积：103.01平方米，单价为2740元/平方米，房套价28.2万元；三室面积：120平方米—138平方米，房价（万元/套）32.4—37.26；跃层面积：166平方米—195平方米，房价（万元/套）44.82—52.65。 结构与进度 二期刚动工，楼间距16.56米—18米，绿化率45%，两室均在一层12个单元中，3 、4层为跃层，整个小区楼层为4层， ? 莱茵东郡综述 莱茵东郡三房也都在30万以上区间，但其主力大户型导向使其不与本案构成直接竞争。 ? 竞争武器之一——户型 本案以经济型户型为主，实用户型是争夺低端客户的关键。 推荐户型设计选型 市政天元城 三房主力户型 B1型三房二卫 约120平方 B2型大三房 约130平方 莱茵东郡 三房主力户型 E型大三房 约134平方 A型三房二卫 约126平方 工作阳台？ 储藏间？ ? 竞争武器之一——选位 两大项目低端产品分布在较差位置，相比而言，本案三房分布将更为合理。 市政天元城 二期平面图 ? 竞争武器之三——总价 本案的三房价位区间接近两大项目二房产品，势必分流对方大部分低端客户。 1 规划结构与空间构成：小区以多层住宅为主共分为3到4个组团，每个组团都引入生态绿化带并结合步行系统组织环境空间。 2 道路交通系统：道路分三级主路宽5米南北贯穿小区，组团级道路宽4米，人行道路为1.5米并创建步行景观绿化带。可考虑地下停车地面上可做休闲场所。 3 草坪相对树林而言，观赏性强、实用性弱。不论是从改善社区小气候，还是从养护成本来看，我们都倾向于多种树木，适当减少草坪比例 。 4 集中的中心绿地虽然具有较高的观赏价值，但与小区内大多住户之间拉大了距离不利于住户之间的沟通。因此，我们倾向于分散组团式的绿化设计。 5 住宅区绿化不同于公园设计，其功能性要求远高于艺术性要求，住户需要的是一个孩子嬉戏、老人活动的场所，而不是让访客或路人称赞的街心公园，所以我们倾向于可达式的环境设计。 ? 产品规划建议 客户渠道分析 坐收渔利 后到的鸟儿有虫吃 推案进度分析 厚积薄发 集中优势资源，发动！ 广告策略 媒体策略 价格策略 销控策略 广告企划重点是基于产品，超越产品 █ 广告企划不是产品说明书——产品卖点可以在展览会，软广告，现场表现，印刷资料等方面传达，广告企划首要目的是创造、诱导、唤醒、展示某种潜在的而且被向往的生活理想、场景，暗示产品具有吸引人的某些特质组合； █ 广告企划不是楼盘销售人员——广告只能让人产生关注、好奇、共鸣、愉悦、反思、冲动，销售只能在现场面对面解决； █ 广告企划不是广告美化——版面有许多漂亮的方式，我们的标准是广告应该是产品形象与企划概念的承载体 一 市场推广策略 长期以来，房地产开发企业都是把特点当卖点推广。 1995年以前住宅的卖点主要是位置、交通状况、价格； 1995年之后，主要讲品牌、环境景观、物业管理及小区规模； 近期住宅的卖点又主要讲智能化、生态、强强联合等。 随着市场日益成熟，产品同质化程度加剧，市场推广开始进入形象运作阶段。 ? 【技巧一 超越产品】 由