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中指2012年北京房地产市场发展研究报告44p

中国指数研究院 中国房地产指数系统 2012 年北京房地产市场发展研究报告 2012 年 2 月 22 日 目录 摘要 1  一、  经济环境:经济增速放缓,物价水平仍然较高 3  二、  政策环境:调控措施严厉程度高于全国 11  1. 全国政策:房地产调控持续加码,措施进一步落实细化 11 2. 北京政策:严厉程度高于全国,政策更具体多样 14 三、  市场分析:住宅市场量价出现调整,商办市场供不应求 17  1. 商品房市场:供需均有所下降,价格基本保持稳定 17 2. 住宅市场:下半年量价齐跌趋势显著,刚需为市场主力 21 3. 写字楼:供应量仍处于低位,销售价格与租金继续上涨 26 4. 商业用房:供不应求依然严重,售价租金均有上涨 29 5. 二手房市场:受影响大于新房,部分区域降价明显 32 四、  土地市场:量价齐跌,出让金总额下降,寒冬来临 34  五、  开发企业:多数房企业绩下滑,市场集中度提高 37  六、  市场展望:鼓励自住需求,企业降低市场目标 40  1.  政策趋势:坚持房地产调控不动摇,自住性需求得到鼓励 40  2.  房产市场:量价调整继续,近郊小户型产品继续成为热点 41  3.  土地市场:推地以配套保障房为主,成交量与金额继续下降 42  4.  企业表现:拿地减少,推盘更加谨慎,降低业绩目标 43  研究主持:中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持:CREIS 中指数据, 主要研究成员: 中国指数研究院总院:莫天全 黄瑜 葛海峰 何田 潘雪佳 刘水 师洋 吴珊 张婷 张静 段秀娟 李晶 李森 雷京 王娜 荣 晨 贾静 张红莉 刘丽杰 李映雪 安戎 陈茜 周萱 王亮 蒋云峰 苑承建 白彦军 何平 高静 张英 赵丽一 杨德磊 赵玉国 中国指数研究院各分院:汪勇 张志杰 刘海波 刘宣 张化学 薛玲 贾艳伟 胡佳娜 罗勇成 陈晟 林建晖 张伟 周瑞蓉 钟 文辉 高院生 陈雯 郭雨明 杜丙国 李力 胡超 丁晓 张晓伟 陈佳 邓永乐 黄雪 钱慧群 朱柏润 2012 年北京房地产市场发展研究报告 摘要 一、 宏观环境:经济增速放缓,房地产调控政策严厉程度引领全国 2011 年,北京市经济继续增长,人民收入水平进一步提高,但 GDP 增速放缓至 8.1% ,处于各省市较低水平,也低 于全国 GDP 增速 9.2%;产业结构逐步优化,第三产业占比继续上升;CPI 为近十年来最高 5.6% ,九年来首次高于全国 水平(5.4% ),但四季度以来涨幅有所放缓,年底降至 4.4% ,物价水平得到基本控制;固定资产投资增长 13.3%,基本 与 2010 年持平,但远低于全国水平 23.6%;国内消费需求增速下降,贸易逆差进一步拉大。 在全国房地产调控持续加码,商品房限购限价、保障房供应配套、货币政策等各方面措施进一步落实的同时,北京作 为首善之都,调控政策在严厉程度上更高于全国,“外地户籍人群纳税五年方能购买”给市场带来显著影响。另一方面, 北京的调控政策更具体多样,其中保障房建设计划超额完成,新增贷款占房地产开发贷款新增额比重过半。 二、 市场分析:住宅市场量价出现调整,商办市场供不应求 (1) 总体表现:销售面积降至近年低点,价格上涨势头得到遏制 北京住宅市场成交低迷,价格涨势得到控制,写字楼及商业用房市场则供不应求,销售价格继续上涨,同时空置率下 降,租金上涨。价格方面:商品房销售均价近年来首次下跌,微跌 0.1% ,其中住宅的跌幅更大,均价下跌 1.9%,是近 三年来的首次下跌,超过 2008 年跌幅,下半年价格调整趋势更加明显;写字楼及商业用房价格均连续第二年上涨,涨幅 分别为 9.0%及 8.9% ,绝对水平达到或接近近年来最高。需求方面:商品房销售面积和金额均下降,其中住宅降幅最为 明显,已跌破2008 年低点;写字楼及商业用房成交量均有所下降,主要受近两年可售资源减

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