专题二房地产业形成定位与发展-教学资源-上海财经大学.DOCVIP

第二章 房地产业：形成、定位与发展 【】【】【】 张红认为，房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业或产业。其中，开发是基础，经营是开发的产品得以实现的过程，而管理和服务是保证开发和经营顺利实施的手段。简德三、王洪卫认为，房地产业作为一个独立的产业部门，它不仅包括生产环节（开发建设环节），而且也包括流通和服务环节。因此，房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，它具有流通与服务两种功能。 综上可见，对于房地产业概念的准确界定不仅应该从“产业”范畴入手，还应从房地产业实践需要出发。从房地产业实践来看，房地产业是指以提供房地产产品为目的的相关企业及其经济活动的集合。具体来说，房地产业除了提供房地产直接产品的房地产开发经营业外，还包括以房地产为对象在相关领域中提供服务业又包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪等活动。 二、房地产业的特点 1、房地产业的先导性和基础性。从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业。 2、房地产业的综合性和关联性。从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。房地产业的关联性，体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。 3、房地产业的高投资性和高风险性。从房地产业投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大，包括自然风险、市场风险、利率风险、经营风险、财务风险、政策法律风险。 4、房地产业的高收益性。我国房地产的定价机制、定价方式、商品预售制以及需求拉动等促成了房地产业的高收益性。 三、房地产业的内容 房地产业根据开发、经营和消费三个领域环节，共有七个方面的产业内容。1、土地开发和再开发；2、房屋开发和建设；3、土地经营(包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押)；4、房屋经营(包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等)；5、房地产中介服务(包括信息、咨询、估价、测量、律师、经纪和公证等)；6、房地产物业管理服务（包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等）；7、房地产金融(包括信贷、保险和房地产金融资产投资等)。 四、房地产业的作用 房地产是国民经济发展的一个基本要素，任何行业的发展都离不开房地产业，他们都是房地产经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动性强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：第一，可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；第二，可以改善人们的居住和生活条件；第三，可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；第四，通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；第五，可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；第六，可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；第七，有利于产业结构的调整；第八，有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；第九，有利于吸引外资，加快经济建设；第十，可以扩大就业面。随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 第二节 中国房地产业的发展历程 一、中国房地产业发展的阶段划分 回顾中国房地产业发展的发展历程，总体是从单纯重保障或市场阶段转向市场与保障并重阶段，而具体的划分是：1、1949-1978年第一个三十年（停止阶段）。在此阶段下是计划经济体制下完全福利化的住房分配制度，土地市场没有建立，房地产业发展停滞。2、1978-2007年第二个三十年（萌芽阶段、发育阶段和发展阶段）。其中第一个十年（1978-1987年）是萌芽阶段，房改初步阶段，逐步取消住房福利分配政策，土地市场萌芽。第二个十年（1988-1997年）是发育阶段，住房制度改革全面实施，房地产业商品化、市场化、社会化。第三个十年（1998-2007年）是发展阶段，住房分配