西安金泰·假日花城三期项目前期策划54p.pdfVIP

目 录 第一章 总论 1 1.1 项目提出的背景 1 1.2 项目概况 1 1.3 项目开发建设的必要性2 1.4 项目进行可行性研究的依据3 1.5 项目三期的实施进度安排3 1.6 项目的开发建设条件3 1.7 主要技术经济指标4 1.7 结论及建议4 第二章 市场分析与预测6 2.1 房地产市场宏观形势分析6 2.2 西安市高新区房地产市场状况分析9 2.3 竞争分析 13 2.4 项目初步定位 17 第三章 项目的建设条件 19 3.1 项目建设自然条件 19 3.2 项目建设用地条件20 3.3 资源供给及外部协作条件20 第四章 项目的规划设计方案22 4.1 规划设计方案的原则22 4.2 建筑规模及规划设计方案设想23 4.3 主要技术经济指标26 第五章 项目的实施进度安排28 5.1 项目前期工作安排28 5.2 项目建设阶段计划安排28 第六章 项目初步营销方案策划31 6.1 项目营销理念31 6.2 项目主要卖点32 6.3 销售节奏与相应策略33 6.3 价格定位34 6.4 销售面积实现计划及销售收入回笼计划37 第七章 项目的总投资估算39 7.1 项目总投资估算的依据39 7.2 项目总投资估算的原则39 7.3 项目总投资估算39 7.4 资金筹措与融资方式42 第八章 财务评价44 8.1 财务评价基础数据的测算44 8.2 盈利能力分析44 8.3 清偿能力分析45 8.4 评价结论46 第九章 不确定分析47 9.1 盈亏平衡分析47 9.2 敏感性分析48 9.3 小结49 第十章 结论及建议51 10.1 结论51 10.2 建议51 第一章 总论 1.1 项目提出的背景 房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻 重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运 作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分 转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。对于西安 来说，西安的房地产业炒房行为较少，市场运行平稳。对于一个正处于上升阶段 的初级地产城市，居住性需求仍然是支持西安地产市场良性发展的主力因素。 在西安市高新区，继中海地产、绿地集团、珠江投资、和记黄埔等重量级开 发企业的进驻之后，未来外来开发资金将越来越多的注入西安房地产市场，为西 安的房地产发展注入更多活力，也为西安市房地产行业带来的新的机遇和挑战。 在本项目周边，继大华·阳光曼哈顿、兰乔圣菲、融侨·紫薇馨苑的热卖以 及紫薇·尚层等项目的相继开盘，在金泰·假日花城一期和二期成功销售的基础 上，出于对开发商未来战略和对项目整体性开发的考虑，同时顺应市场需求，推 出金泰·假日花城项目三期。 1.2 项目概况 1.2.1 开发商简介 陕西金泰恒业房地产有限公司是陕西省投资集团公司全资子公司。于 2002 年 10 月注册成立 ，注册资本金26824 万元人民币。2008 年6 月获得房地产一 级资质。该公司主营土地开发，房地产开发、销售、租赁；兼营物业管理，项目 投资，高新技术产品的开发、销售等。 公司现有部门八个即总经理办公室、财务部、成本部、发展计划部、设计技 术部、营销策划部、人力资源部、物资部；项目部两个即金泰·丝路花城项目部、 金泰·假日花城项目部；下属子公司一个即陕西金泰恒业物业管理有限公司。现 有正式员工 110 余人，其中30 余人具有高中级以上职称，获得国家注册专业资 格证书的共有22 人次。 1.2.2 项目概况 “金泰·假日花城”位于西安高新区电子工业园内，太白南路以东，丈八东 路以北，电子信息路以南，紫薇西街坊以西，紧邻100 米宽的唐城绿带。项目宗 地红线外已达“