2008南昌市绿苑项目市场研究报告.pptVIP

项目基本情况——老城中心区边缘，高容积率小规模开发项目 项目位于南昌市城市中心区边缘； 项目位于朝阳洲板块临近海关桥，交通便利； 项目周边密集众多的住宅区，且有部分可享受抚河水景，有一定的居住氛围； 项目在南昌市属于小规模，容积率较高，只有3栋高层，无法形成高档社区的氛围； 项目所在区域——朝阳洲具有老城区的良好形象 项目周边环境——周边环境一般，但部分可享优质水景景观，项目出入通道较长，导致展示面不佳 周边旧房较多——客户与其他项目高端形象对比中会产生一定的心理落差； 安石路进入项目通道较长——项目出入口，通道较窄且长，车行不便，导致展示面不佳； 项目南面有学校——项目南面位置，为一所住宿类工程学校，其对本项目存在着相当的噪音影响； 项目东面为抚河水景—项目部分房源可享优质水景资源景观。 在售楼盘情况 区域内楼盘价格分析： 我们需要 走不同寻 常的路！ 本案地块SWOT分析 项目地块所处区位为老城区市中心边缘地段，有一定升值潜力； 项目地块偏居一隅，唯得闹中取静； 项目周边有广泛的客户群体； 项目东面临抚河，有一定景观优势。 本案地块SWOT分析 项目地块南面有大量老居民房，和一所住宿制学校，人群比较杂，且有一定噪音干扰； 项目地块本身没有任何绿化，规模非常小，难以形成社区氛围； 项目地块位置距主干道较远，其连接通道也较窄，交通阻碍非常大，展示面不佳； 由于规模小，自身的配套较为欠缺，如会所等； 本案SWOT分析 当前南昌市的住宅大部分都已延伸至郊区，市中心建设用地较少，这对本案来说是一个机会； 项目周边商业较繁华，建材大市场、洪城大市场、联信大市场、五华大市场等均分布在地块周围，为本案的客源起到到了一定保证； 项目具有后发优势，当前区域内项目都已经进入销售或蓄客阶段，当本项目开始销售时，可利用合理的价格杠杆，吸引广泛的关注； 本案SWOT分析 金融危机的全球性，对房地产市场产生了重大冲击，经济恢复尚待时日，未来的不确定性因素较大； 目前房地产市场供应量较大，而销售量逐渐走低，周边项目相互竞争，会分流有限的客户群体市场。 和竞争对手的静态量化比较 41 51 42 40 46 56 59 合计 3 3 3 3 3 5 5 附加值 4 4 4 4 4 5 5 发展商品牌 3 4 3 3 5 5 5 形象展示 外延 属性 3 4 3 3 3 5 5 物业配套 3 5 3 3 3 5 5 园林规划 4 4 4 4 4 5 5 产品户型 4 5 4 4 4 5 5 产品品质 产品 属性 4 4 4 4 4 5 5 升值潜力 4 4 3 3 4 4 4 自然环境 3 4 3 3 4 5 5 居住氛围 3 5 4 3 4 3 5 交通便利 3 5 4 3 4 4 5 项目位置 区位 属性 绿苑 星河 江铃 财满街 国金 众鑫 皇冠国际 2、客群定位 根据我们的产品特性我们的客户会是这样一群人 核心群体 主攻群体 边缘群体 项目周边的面临购房需求的群体 市区中端客户/工薪阶层 投资客 客户分析 目前市内房价高涨，同时象湖、红谷滩开发日渐成熟。出市区置业成大势所趋，我们必须坚定目标客户群非市区不住的信念。 都市核心价值，是本项目的形象及价格的提升的筹码。 可以预计，未来本项目的主要客户群来源于南昌市区和项目的周边区域，大致可以划分如下： 在市场内经商工作的人群 周边众多洪城及建材等专业市场 企事业员工、普通居民 东湖区、西湖区等老城区 区域内的原住居民 朝阳洲区域 客户基本构成 客户区域来源 客户收入构成 在本区域购房的客户群多数收入层次适中，以三口之家计，月平均家庭收入在4000～6000元之间； 周边市场经营户及从业人员有部分人员家庭月收入在6000元以上。 客户年龄构成 在该区域购买住宅的主力客户群年龄段在28-40岁之间，具有一定家庭积蓄，并有稳定工作和收入的中青年人。客户年龄层次整体上相对偏年轻。 客户细分特点 90㎡两房 120㎡三房 来自其他地区，但长期在南昌工作生活的人群，渴望居住在老城区的其他居民。 外来客户 120㎡三房 周边市场经营户，有一定的经济实力，对居住面积要求高，但居住环境、品质要求不高。特别注重地段、交通环境和社区生活的便利性。 个体工商户 90㎡两房 120㎡三房 目前以二次置业为主，部分青年人为首次购房；购房目的为改善环境及婚房等刚性需求。主要以购买两房为主，部分在父母的支持下买三房。 其他老城区居民 选择90㎡两房 120㎡三房 目前以二次置业为主，部分青