2008景瑞太仓项目二期上市时间建议32p.pptVIP

目 录 市场分析 宏观市场分析 市场环境研究 未来市场趋势研判鉴 区域市场分析 太仓整体市场回顾 太仓房地产市场09年展望 小结 客户分析 总结 区域市场分析－－太仓房地产市场投资 区域市场分析－－太仓房地产市场供需情况 整体市场供过于求：由于前期开工面积巨大，08年新开工面积将陆续在09年上市，整体市场受宏观经济影响，新增供应难以出现大幅下降，在未来一段时间内太仓市将处于供过于求状态。 09～11年市场供应量以高层为主：太仓市09年推量主要以普通公寓产品为主，低密度类产品存在一定市场空白，随着华源上海城（北块）、之江国际等的新增推量上市，未来市场高层将占据主流市场。 市场将步入量价齐跌时期，价格将在很长一段时间内左右在售项目市场份额：受全球金融环境影响及银根紧缩政策影响，房企资金链进一步吃紧，现金为王策略主导08年下半年整个房地产市场，住宅市场也由6月份的量跌价平向量升价跌转移。 关注本项目人群主要集中在30-50岁之间。这批人士相对处于满巢期，具有丰富的社会阅历及一定的经验基础，有着强烈改善居住品质、实现自我价值的欲望。 客户样本1 客户：周洪良 性别：男 年龄：41 家庭壮况：三口之家 现居住地：城厢区多层物业 工作性质：私营业主 置业经历：2次 购房动机：改善居住环境 认知渠道：朋友介绍 需求户型：叠加上套 关注点：较为独立的居住方式、安静舒适的生活环境、便利的交通 网络、具有独特风格的建筑空间以及合理的价位。 客户样本2 客户：龚静娥 性别：女 年龄：57 家庭壮况：与先生一起，儿女离开 现居住地：高尔夫湖滨聚星园16205室 工作性质：家庭妇女（丈夫为工程公司老板） 置业经历：5次 购房动机：改善居住环境，收拢投资 认知渠道：阵地包装 需求户型：二联院 关注点：独立的居住空间、安静舒适的生活环境、建筑细节的体现以及合理的价位。 THE END * 景瑞太仓项目二期上市时间建议 2008/11 关 键 词 全球金融海啸 全世界政府救市 中国面临经济减速。。。。。。 国家及各地政府政策频出。。。。。 这些是我们最近经常听见、看见的关键词，那我们所处的房地产行业的表现又如何呢？ 跌跌跌！！！ 降降降！！！ 前 言 一、市场分析 宏观市场分析－－经济开始下滑，未来经济形势不容乐观 目前中国经济下滑已成共识，08年第三季度GDP增长为9%，已经比前两季度下滑，而三季度7、8、9月的财政收入增幅分别为16.5％、10.1％、3.1％呈大幅下滑的趋势，昭示着经济的滑坡。这也是近期中央频频出台刺激政策的原因，而经济衰退的过程中，房地产是很难脱离经济的走势走出单边市场。 一、市场分析 宏观市场分析－－市场环境研究 上海市场供求关系－－成交量持续下跌，供求比再度下滑，市场明显呈现供大于求态势 2008年9月份，住宅市场供求比连续第四个月出现下降，成交方面由于商品住宅成交大幅缩量，使得住宅整体成交减量比供应减少更为明显，供求比从07年11月份以来，市场长期处于供大于求，从原来的1.41下滑到了本月的1：0.51。 9月，全市住宅和商品住宅的成交均价均表现出微降的走势。9月全市商品住宅成交均价为13248元/平方米，环比微降了2.3%；住宅成交均价8599元/平方米，环比略降了7.8%。 宏观市场分析－－市场环境研究 上海市场价格走势－－持续微降，反弹乏力，新政效应更多停留在信心层面 自2001年起，苏州楼市逐年增长的土地供应至2007年达到顶峰，而进入2008年呈直线下滑。2008年1-8月份全市出让总量203.8万（可建面积），仅为07年全年的13.5%。 宏观市场分析－－市场环境研究 苏州土地市场－－供给下降，拿地热情锐减 11.02% 508134 1302212 29 2008年1-8月汇总 55.61% 1108279 3463429 36 2007年12月土地拍卖 81.08% 1019240 1957275 26 2007年7月土地拍卖 56.63% 402201 1885837 32 2007年7月土地挂牌 51.34% 528209 1682311 25 2007年1月土地挂牌 27.68% 800230 3159278 35 20071月土地挂牌 平均涨幅 成交总价 （万元） 占地面积 （平米） 总地数 （幅） 重要批次土地出让情况汇总 宏观调控的观望，不仅来自于消费者的买跌心理，更有开发商对当下低迷楼市的慎重观望，与此同时，由于目前整体楼市销售