2009博泰中心城项目价格策略报告(修改).pptVIP

目标消费群体特征分析 第一消费群体： 目标定位 ? 周边居住区居民 年龄特征 ? 年龄在25－60岁，其中25-40之间的为主力目标消费群 消费力 ? 该类群体具有消费能力一般，消费观念较为陈旧 消费心理 ? 个人收入影响消费观念，社区类、服务配套类的商业是吸引他们的 要原因，这部分的消费对本项目的支持较大。 区域消费特征分析 第三消费群体： 目标定位 ? 商务性客户 收入状况 ? 年龄在25－60岁 消费力 ? 高于一般客户 消费心理 ? 商务性消费一般以餐饮、娱乐等休闲类活动为主，客 户比较关注该类设施的规模、品牌、环境及人均消费 等因素 产品业态定位 定位依据 产品业态定位 业态定位 区域性商业中心特点 区域性商业是一种以项目辐射范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，是城市商业空间中的一个重要层次。区域性商业所提供的服务主要是居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性。因此区域性商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。 本案的特点——项目所处区域具有一定规模的居住人口，具备本案树立属地型商业形象的市场基础，随着当地居民生活水平的不断提高，人们也迫切希望有一个能满足他们日常生活需求，并丰富其生活质量的服务性商业场所。 区域性商业中心业态分类 区域性商业中心业态组合 业态方案总结 前提说明 街区铺位的位置、结构是影响铺位价值的直接因素 销售方式：针对不同区域采取三种策略结合应用的方式 销售策略：外街1-2层商铺分层销售，内街1-2层商铺组合销售 内街二层和一层捆绑销售，联动解决内街传统二层经营和销售的难题。 外街一层和二层分层销售，为一层增加附加值； 项目商铺价格的制定基于目前和对未来利好的最大可能挖掘 以市场比较法量化各种价值指标，权重排序为：金域名都隆鑫广场魏玛峰尚绿地乐橙本项目华东装潢建材城 通过权重与市场价格之间测算， 可以推算出本项目静态均价为5850/㎡ 依据街铺位置特征将商业街分为8个区进行价值分析和价格判断 2.3 价格策略：产品细分 2.3推售策略：控制风险，前期跑量，后期价值展示，低开高走 中型餐饮周边业态总结 总计抽样调查12家大中型餐饮，餐饮类如有经营特色在区域当中对店面的位置要求可以降低很多，其周边业态分布规律总结如下： 餐饮业旁边有银行、烟酒店类业态的占抽样调查总数的比例为11/12； 有超市、餐饮类业态的比例为9/12； 有通讯类业态的比例为7/12； 有茶叶、美发美容、特色快餐类业态的比例为5/12； 有咖啡馆类业态的比例为4/12； 有药店、打字复印、五金、干洗、眼镜类业态的比例为3/12； 有休闲中心、鞋类、农贸市场、洗车行、书店类业态的比例为2/12； 有KTV、钢琴、健身、诊所、邮政、网吧、4S店、蛋糕类等业态的比例为1/12； 餐饮业一般比较喜欢“扎堆”，这样不但不会恶性竞争，反而较易形成餐饮业经营所需的“气场”，便于大家一起把生意做旺。 与餐饮业关系紧密的业态主要有烟酒店、特色快餐早点夜宵、KTV等，其他业态其实是因区域生活或生产需要自发形成的业态，与餐饮业的关联度不高。 KTV、超市、大中型餐饮三种业态周边，较多存在的业态类型有： 饮食类：咖啡、酒吧、风味美食、早点夜宵、特色餐饮、连锁饮料等； 综合配套类：银行业、宾馆酒店业、便利店、通讯业、维修业、书店、药店、诊所、衣帽皮具鞋业（服装类）等； 健身休闲类：足浴、按摩、休闲中心、SPA、健身中心等； 社区配套补充商业：花卉、茶叶、干洗、蛋糕、炒货、打字复印、灯具五金、电器类、装饰类、美容美发、网吧等； 业态总结 结合本项目实际情况进行分析，各业态所处区位不同，面对的消费者的消费能力存在较大差异，因此在本项目区位主力店周边所适宜生存的业态，也会存在一定的差异。 咖啡、酒吧、美食 超市 娱乐次主力店 花卉、茶叶、干洗、蛋糕、打字复印、装饰、药店、诊所等配套商业 简朴寨 简朴寨 美容美发、网吧、健身 依托主力店模式的业态分布 足浴、按摩、健身中心 休闲中心、SPA 银行、便利店、通讯业、衣帽皮具鞋业 中心城项目的商业作为区域型商业中心，将主要为区域内的居民、住户、企事业单位等群体服务，建成运营之后，将对区域形象带来积极的影响，也能为周边群体带来便捷的购物、休闲、娱乐。 由于现阶段整体消费水平有限，但南昌城市建设的步伐和经济的发展，区域未来将面临较大的跨越发展。因此本项目现阶段对业态进行规划，必须考