20110612湖北省咸宁市怡宁园项目整体营销报告22p.pptVIP

* 湖北省咸宁市怡宁园项目 整体营销报告 2011年6月 目录 contents 一、 城市背景 二、 项目认知 三、 营销建议 一、 城市背景 咸宁市位于湖北省东南部，长江中游南岸，湘鄂赣三省交界处，是南下北上的主要通道，有“湖北南大门”之称 。 咸宁市辖通山县、通城县、崇阳县、嘉鱼县、赤壁市、咸安区四县一市一区，共设12个乡、51个镇、6个办事处。 城市概况 咸宁市实景 咸宁市行政区划图 经济增长加快，内在活力增强，“十一五”期间，咸宁经济增长率始终保持在湖北省前列。 2008年，全市生产总值为360亿元，比上年增长16.1%，2009年全市生产总值418亿元，同比增长15.2%。2010年全市生产总值达到520亿，同比增长15.9%。 中国内陆首座核电站——咸宁核电 咸宁大道 经济发展 一座千年老城，焕发崭新光彩 武汉后花园 · 湖北南大门 经济发展迅速，生活水平极速提高 小结 二、 项目认知 项目位于咸宁市发展重点方向——“北部新城”； 毗邻鄂南高等学府——鄂南大学城； 周边学院、客运中心、酒店、餐饮、商圈齐全，人口大量涌入； 经济开发区办公大楼 红牛生产基地 鄂高实景图 咸宁学院 项目区位 距离城际铁路中心站——咸宁北站仅1000米，往返武汉只需30分钟； 咸宁市客户中心距项目不到300米，出行便利； 项目周边公交线路众多，3分钟抵达市行政中心，5分钟直达商务区； 咸宁市客运中心 咸宁城际铁路中心站 项目交通 项目容积率仅1.99，荣获”最佳人居指数社区“； 项目专业规划运动主题园林、运动休闲会所； 首创40-100精致户型，居住、投资皆可； 项目效果图 项目鸟瞰图 项目情况 项目情况分析 项目核心卖点 品牌 形象 配套 景观 天邦置业在当地拥有一定的知名度。 已经是项目尾盘销售，项目形象和知名度已深入人心。 生活配套齐全，交通便利。 高绿化率 1.99超低容积率 三、 营销建议 我方认为本次项目的战略目标为： 2011年9月开盘前积累目标客户800组； 2009年底力争去化70%以上； 备注： 本报告所指目标仅限于项目尾盘224套房源的销售目标。 根据目前的市场情况，结合咸宁本地的实际，本目标的制定是以5进1的方式推导的。 项目营销目标 品牌层面 轰动市场 完成开发商品牌的形象深化 项目营销目标 营销层面 大气结尾 共赢层面 互相辉映 完成项目最终售罄，完成项目总体形象的最终提升 在实现自身销售目标的基础上，增加中铁新业与天邦置业的了解，达到最终的双赢局面 营销目标解读 项目营销目标难点 市场面 1、房地产调控，住宅市场影响较大。 产品面 营销面 2、户型面积区间较大，客户层不够集中。 3、区域同类产品较多，产品竞争较为激烈。 4、尾盘销售，无法形成连续的市场关注。 5、时间紧，任务重。 解决方法 1、政府严格调控房产市场； 2、户型面积区间较大； 3、区域产品竞争较为激烈； 4、尾盘销售； 5、时间紧，任务重。 项目困难点 1、主动寻找刚需客户； 2、户型分类，转化客户意向； 3、区别化营销； 4、尾盘新做，以老带新； 5、积极蓄水，开盘去化70%。 解决方法 营销推广建议 以活动吸引寻找客户，不断在市场上发出声音。 小众媒体短信、DM派发为主，大众媒体报纸、电视为辅。 活动推广建议 老带新活动 ”周周乐“客户联谊活动 企业团购活动 周边乡镇巡展活动 1、 2、 3、 4、 客户契合：对首期款较敏感的客户群体 操作方法：直接从首期款中减去优惠额度 策略二： 渠道优惠 团购客户优惠，老客户带新客户优惠 针对客户集中的群体优惠，如老鄂高校友等 策略三： 活动优惠 推特价房，周末活动时推出 抽奖活动 策略一： 送首期款 销售策略建议 *