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2011年广东中山商业地产市场格局及分析报告(32页)
1
机遇所至 大势所趋
2011年中山市商业地产市场格局及分析报告
合富辉煌(西部区域)中山市研部
2011-5-10
2
合富辉煌(西部区域)中山公司市研部
新政之下,商业投资正当时,商业物业俨然已变身投资首选 “香饽饽
面对住建部、国土局、央行、银监会等相关部门连续出台的系列调控政策,让投资住宅与商业物业的首付门槛站在了同一条起跑线上,或会加重新一轮投资住宅的观望情绪,似乎昭示着这样一个信息:未来,市场将是大量商业化 的市场。
面对全国商业一片红的大好局面,中山的商业地产市场又是怎样的呢?
3
合富辉煌(西部区域)中山公司市研部
商业地产发展综述
中山商业地产发展环境
中山市商业地产格局
中山商业未来发展趋势
4
合富辉煌(西部区域)中山公司市研部
商业地产背景环境
商业地产发展综述
2009年以来住宅市场的持续火热,迫使宏观调控政策不断加码,2010年至今,中央陆续出台的严厉调控政策,直指商品住宅:规定二套房首付不低于五成,利率不低于基准利率1.1倍,暂停发放三套以上房贷,以及遍布全国各主要城市的限购等。除了90平方米以下的首次置业,多种政策组成叠加效应,几乎影响到了所有住宅需求。但是,商业项目由于此前已执行较为严格的信贷政策,本轮新政对于商业地产的影响较为有限。此外,虽然自2010年起货币政策日益趋紧,而通胀预期仍然存在并愈加强烈,导致部分房地产投资者将目光转向商业地产,不断推高了商业地产的价格。
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合富辉煌(西部区域)中山公司市研部
商业地产概念
商业地产发展综述
商业+地产,先商业后地产
商业地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式,商业地产的形式多样,规模有大有小,大型商业如Shopping mall项目,可以达到几十万方,规模小的商业房地产项目仅几百平方米,甚至更小,对于规模庞大的商业地产,其经营多采用整体开发、统一经营管理,以租金为投资回报的模式,对于小规模的商业地产而言,经营管理模式非常多样化,既有统一经营管理模式下租金回收的方式,而更多的小规模商业项目,如住宅社区中的底层商铺则采用商铺出售、零散经营的模式。
6
合富辉煌(西部区域)中山公司市研部
商业地产分类
商业地产发展综述
邻里型
社区型
区域型
超区域型
商圈半径(公里)
1-2
3-5
10-20
30-40
时间距离(分)
3-5
5-8
10-15
20-30
商圈人口(万人)
1-2
5-10
50-100
200以上
停车场容量(辆)
50-100
300-500
2000-5000
5000-10000
商
店
组
成
超级市场
综合超市1家
百货店2家
百货店2-6家
专业商店
专业商店
综合超市2家
综合超市2-3家
综合店
饮食服务
服装店
服装店
药店
其它
饮食服务
饮食服务
洗衣店
杂货店
杂货店
其它
其它
其它
10-20家
20-40家
100-200家
180-250家
7
合富辉煌(西部区域)中山公司市研部
商业地产与住宅区别
商业地产发展综述
商业地产的开发与一般住宅(指普通住宅、公寓、别墅)的开发还有许多不同,主要表现在以下几个特征:
1、商业地产投资大、风险大、回报率高
2、商业地产可供选址少,规模选择复杂、规划难度高
3、商业地产具有可分割性
4、商业地产的建设和投资回收期长
5、商业地产融资以银行贷款等间接融资为主要渠道
6、政府政策作用明显
8
合富辉煌(西部区域)中山公司市研部
商业地产特点
商业地产发展综述
商业地产的特点
(1)开发场所的择优性(交通要道、临街、周围有巨大消费群)
(2)功能定位的差异性
(3)物业经营的多样性(出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营)
(4)业态组合的复杂性
(5)主力品牌的号召性
(6)装修配置的层次性
(7)保值增值的可靠性(土地增值、装修、商业经营)
(8)抵押融资的变现性
(9)开发经营的风险性
(10)服务管理的专业性(物业管理、商业经营管理)
9
合富辉煌(西部区域)中山公司市研部
历史上的八次业态创新
商业地产发展综述
次数
名称
业态开始时间
高潮期
特征
1
百货商店
1852年
1860-1940
扩大品种
2
一价商店
1878年
1880-1930
同一价格
3
连锁商店
1859年
1920-1930
组织创新
4
超级市场
1930年
1935-1965
自选购物
5
购物中心
1930年
1950-1965
商店聚集
6
自动售货机
第二次世界大战后
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