2011年池州志城江山郡项目整合营销策划提案（77页）.pptVIP

项目成功营销所面临的核心问题 项目营销的突破点（基于4P） 构筑“4大亮点”，形成排他性竞争壁垒： 1、自然资源+地产：构建高端住宅市场新的开发模式； 2、打造独特产品：形成绝对产异竞争，引导新需求模式； 3、生态技术运用：提高产品附加值，构建生态养生社区； 4、极致体验展示：提前兑现开发承诺，以形成新溢价； 3分钟感动客户动线 三大战役饱和攻击，决胜市场 对前期客户资源进行系统化的维护，为本项目进行针对性的圈层营销奠定基础 领导者 价格垄断 产品不可复制 过河拆桥 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 追随者 补充者 搭便车，借势 以小搏大 价格战制造者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 项目的竞争战略定位 项目竞争战略的实施——1个唯一，1个第一 打造超越竞争的唯一城市庄园 城市门户，东城核心，宜居的城市湿地生态，依靠上小湖，紧邻平天湖，纯正的英伦风情社区、原生美墅等。 绝对 领导者 实现超越竞争的第一营销体系 体验式营销 跨界营销 圈层营销 领导者：池州首席英伦风情湖岸城市庄园唯一性：上小湖畔，比肩国际的唯一原生美墅 项目的竞争战略定位：领导者、唯一性 放大资源优势，塑造强竞争力产品 极致化示范区体验使客户心理共鸣 入市前 借助区域资源的价值启动市场 通过大事件营销制造舆论焦点 蓄客期 利用活动营销热炒产品价值 对项目的优势资源进行强势推广 开盘期 活动营销、圈层营销持续聚客 行销活动拓展销售渠道 销售期 营销分期策略 三、 实现目标需要解决的核心问题 五、营销策略总纲及执行 四、项目营销战略思考 一、项目营销目标 设定目标 提出问题 解决问题 二、现状梳理：面临的机遇与挑战 报告逻辑结构 如何实现项目的绝对成功而非风险成功？ 如何实现项目叫好又叫座？ 整合营销实现五大体系，全面超越竞争对手 1、精准传播体系：高举高打，锁定高端客群； 2、跨界营销体系：跳出地产，整合资源，创造崭新价值； 3、圈层营销体系：突破传统营销渠道，扩展新渠道； 4、超级团队体系：提供五星级酒店服务模式； 5、销售保障体系：实战推货、超级团队、多渠道开发； 4大亮点的构建 精准传播体系 1 2 3 销售保障体系 4 5 6 策略下的目标达成体系 跨界营销体系 圈层营销体系 入市时机、营销布局 排他性的 4大亮点 打造独特产品 自然资源+地产 极致体验展示 构筑“4大亮点”，形成排他性竞争壁垒 生态技术运用 借势区域规划，放大资源优势，开创新开发模式 池州首席城市庄园 项目傍依600亩自然水域，同时雄踞池州东城门户，真正离 尘不离城，堪称“城市庄园”的完美标杆。 东城门户，比肩国际 紧邻政务中心，平天湖度假中心。 大会所，高端居住区，湿地公园，充分诠释国际标准。 开创自然资源+地产的新的开发模式 排他性的 4大亮点 打造独特产品 自然资源+地产 极致体验展示 构筑“4大亮点”，形成排他性竞争壁垒 生态技术运用 景观建议——五重园林绿化 草坪 花海 花灌木 花乔木 大乔木 借鉴龙湖地产的造景技术，“五重园林立体绿化”，从任何一个角度看都是一个立体景观，草坪到花卉到乔灌木、花冠木到乔木，浑然一体，它不是光秃秃的一两棵树摆在那里。 排他性的 4大亮点 打造独特产品 自然资源+地产 极致体验展示 构筑“4大亮点”，形成排他性竞争壁垒 生态技术运用 雨水收集系统、渗水路面系统 雨水收集系统 是对自然恩赐的充分利用。 渗水路面 补给地下水的有效渠道。 排他性的 4大亮点 打造独特产品 自然资源+地产 极致体验展示 构筑“4大亮点”，形成排他性竞争壁垒 生态技术运用 建立3分钟感动客户 的情景示范区展示体系 使客户由心动—震动—感动 创造产品溢价空间，使客户产生心底共鸣 展示风格：上小湖岸，英伦原味美墅 看房动线全精装 项目地块周边环境的打造 社区园林全精装 突出水景资源、增加亲水设施、网球场、英国著名景点缩影 接待案场全精装 英式元素的融入，提供五星酒店的服务标准 示范楼座全精装 对示范楼座的立面、庭院、样板间等进行全方位精装 五星会所全精装 打造池州首席高端会所，成为名流聚会的场所 在功能上：体验+营销 在风格上：自由、休闲、艺术、大气 布局上： 销售功能 功能安排：沙盘模型区、接待区、VIP洽谈区、工法展示区 体验功能：英伦风情生活馆，主要用于圈子·沙龙·派对 （咖啡馆+书吧+藏品展示+多媒体影音室） 接待案场要素 风格上：英伦风情 表现手法： 人物雕塑、英国著名景点缩影、立体绿化、湖景小品、下沉网球场等 示范区园林 示范楼座及实楼样板间 选取一个景观优势最佳的楼座作为示范楼座，亲景临水，整体包装，给客户直观的原生墅概念； 实楼样板间涵盖排屋、花园洋房等