2012物流园区结算和交易平台制作方案书.docVIP

物流园物流信息 结算和交易平台方案书 2012年5月 目 录 第一章 项目整体发展概述 4 1.1陆港项目简介 4 1.2信息化平台发展构想 5 1.3信息化平台可行性分析 7 第二章 物流园区的赢利模式 10 2.1项目盈利模式简介 12 2.2本项目盈利模式规划思路 12 2.3第一期的盈利模式 12 2.3.1经营场所出租、出售盈利模式 12 2.3.2信息服务盈利模式 13 2.3.3规模经济中盈利模式 13 2.3.4“第三方”物流服务盈利模式 13 2.3.5其它增值服务 13 第三章 物流园区的运营管理及投融资模式 14 3.1园区运营管理模式 14 3.2园区投融资模式 17 3.2.1发展阶段不同 17 3.2.2功能区块不同 17 第四章 物流园区的信息化 20 第五章 物流园区的项目目标客户定位 25 第六章 物流园区的客户开发 27 第七章 物流信息平台项目的推广 30 7.1项目推广思路 30 7.2项目推广策略 30 7.3项目解决方案 30 后记 34 项目整体发展结构构想 1.1、项目基本情况简介 （一）项目开发背景 （二）项目总体规划 （三）项目功能与发展定位 物流园区的赢利模式 2.1项目盈利模式简介 赢利模式主要指收入来源及利润形成途径，是物流园区生存发展的基础。根据国外物流园区的发展经验，物流园区投资回收期大约在15年左右，其主要原因是物流园区项目投资大、社会公益性特征明显、投资回报慢。由于投资主体的不同（有的以政府为主，有的以企业为主），以及物流园区功能定位不同，各园区投资者有着不同的利益要求。 作为开发大桃花物流园区的主导者，我们做的平台最主要的就是把握好两点非常重要的资源：第一、客户资源。第二物流数据。 日本“物流团地”的赢利模式主要来自于：地价升值和低廉的仓库租金。集资企业租用仓库的租金低于市场价格，并可按市场价格给其他企业，政府对已确定的物流园区积极加快交通设施的配套建设，以促进其他企业入驻园区，从而使园区投资者得到回报。德国“货运村”的赢利模式主要来自于出租收入和服务费。政府将货运中心的场地向运输企业或与运输有关的企业出租，承租企业则依据自身的经营需要建设相应的库房、堆场、车间、配备相关的机械设备和附属设施并交纳相关费用，同时提供良好的公共设施和优良的服务并收取一定的服务费。 中国物流园区的效益体现在：政府主要通过经济总量增加、税收增加、就业扩大等来取得经济与社会效益；开发商通过园区土地增值、物业增值、土地与物业转让或出租收入、配套服务等来取得经济效益；入驻企业通过规模化的交易收入、仓储收入、配送收入、信息中介收入、加工收入或者较低的运营成本等来取得经济效益。 从赢利方式来看，作为物流园区的所有者与经营者，其赢利模式主要包括三个方面，如图1-4所示。 （1）土地增值收入。对于园区所有者与经营者来说，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者（即投资者）从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大幅上涨。对于经营者（即物流运营商）来说，土地的增值将能提高其土地、仓库、房屋等出租收入。 （2）出租/租赁收入。园区所有者与经营者按一定比例获得出租/租赁收入，主要包括仓库租赁费用、设备租赁费用、房屋租赁费用、停车场收费等； （3）服务收入。主要包括信息服务、培训服务、中介服务、物业管理、咨询服务等。 目前，中国物流园区的赢利模式中主要收入来源首先是库房/货场租金；其次是办公楼租金、配套设施租金/管理费和物业管理费；然后是所属物流企业、增值服务费、设备租金、等土地升值后出租或出售、税收优惠以及国家拨款获得的收益等。由此不难看出，传统的基于出租/租赁的园区赢利模式在中国还占主导地位。根据国内外运营良好的物流园区经验来看，传统的出租/租赁赢利模式已经逐渐被服务收入，特别是基于信息、咨询的增值服务所替代。就国际发展趋势来看，基于信息、咨询的增值服务最具增长潜力，在园区赢利收入总量中将占有越来越大的比重，这给中国的物流园区运营者以很好的启示。 2.2本项目盈利模式规划思路 物流园区要实现自养,就必须盈利。根据国内外物流园区盈利模式的经验，结合中国物流园区建设的实际情况，昆明南亚国际陆港的盈利模式规划应该根据园区的不同发展阶段而有所偏重，初期应该注意发挥其基本功能，通过提供租金、物业管理费等各种优惠政策吸引更多的经营户入住，从而产生较大的商流与资金流；第二期（成长期）应该发展其核心功能，为交易区的精英化提供物流的配套服务；而到了成熟期则应当注重延伸功能的发掘，实现供应链的一体化运作。 2.3第一期的盈利模式 2.3.1经营场所出租、出售盈利模式 以园区及周边地区从事钢材、化工、五金机电、新型建材、电子产业等生产、交易活动的经营户为主要客