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专题研究之酒店式公寓 集团专业市场部 酒店组 一、基本概念—定义 1、定义 “酒店式公寓”，也称服务式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是在亚洲兴起 的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它是融合酒店设施与家庭特色为一体 的自住式单位，并提供低于酒店价格的长期住宅。 ? 简单定义其概念归结为三点： 统一经营 售后回租 完整产权 特 点 酒店式公寓强调的仍然是居住功能，而非商务办公功能； 酒店式公寓是一种长期居所（相对于酒店而言）的物业； 酒店式公寓必须有酒店般完善的服务； 酒店式公寓必须具有居家的氛围； 相对于酒店而言，酒店式公寓具有一定的价格优势；? 一、基本概念—特点 与传统酒店、住宅的区别？ 2、特点 商住产权 “酒店式公寓” 只租不售 “酒店式公寓” 住宅产权 “酒店式公寓” 其特征是“商住”性质产权。可对小业主出售，售后统一或非统一进行“酒店”经营。一般可签定比例、年限不等的返租合同。其首付比例、贷款、税率与住宅比较有不同。 其特征是并不对外出售产权。一般由水准较高的跨国酒店管理集团统一经营。称其为“公寓式酒店”更为合适，是各类产品中综合品质及管理水准最高的。 本质“住宅”产权，准确说是“酒店式服务公寓”，以比一般住宅物业更为完善、全面的酒店式服务来吸引客户。其付款方式、贷款形式、交易手续与普通住宅相同。 一、基本概念—分类 3、分类：按“产权性质”分为：只租不售、商住产权、住宅产权。 其相关业态有：服务式公寓、白领公寓、创业公寓、青年SOHO、青年客栈等等 酒店式公寓属于居住建筑，土地使用分类为住宅用地，房屋用途为居住，土地使用年限为70年。酒店式公寓的特殊性在于酒店式的管理，但其本质上仍是住宅，属于限购范围。 公寓式酒店属于旅馆建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为旅（宾）馆，土地使用年限为40年。公寓式酒店的特殊性在于按照公寓式或者单元式房型进行设计建造，但其本质上仍是酒店，不属于住宅，按照相关规定不得分套销售。 公寓式办公楼属于办公建筑，土地使用分类为商服用地，房屋用途为办公，如土地用途按照商业用地出让的，土地使用年限为40年；如土地用途按综合用地出让的，土地使用年限为50年，具体以土地出让合同为准。公寓式办公楼的特殊性在于建筑结构上是按公寓式或者单元式进行划分、有独立卫生设备，适合向小型企业出租、出售，但其本质上仍是办公楼，不属于住宅，不属于限购范围。 一、基础概念——概念辨析 一、基础概念——概念辨析 20世纪中期，最早起源于欧洲 1980S,在美国得到迅速发展 1990S，开始引入中国 2003年，小户型公寓发展 一、基本概念—发展历程 2005年起，酒店式公寓发展 2006年起，产权式酒店发展 服务式公寓——酒店产权自持性物业，公建立项，以外籍租客为主要服务对象。 小户型公寓——住宅立项，普遍带装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买群体。 酒店式公寓——公建或住宅立项，对配套服务要求高，单价高，后期生活费用较高。 产权式酒店——纯投资性产品，对选址、客群、运营有较高要求。 4、发展历程 从发达国家的经验来看，酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。 酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。 因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市高级商务人士。这些消费者一般都能承受价格不菲的租金。 一个城市只有经济发展到一定程度，高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。 一、基本概念—发展动因 以上所指的酒店式公寓是特指服务式公寓 5、发展动因 酒店式公寓——市场分析 分布选址 户型配比 供应体量 装修标准 建筑形式 客群定位 容积率 产权用地 二、酒店式公寓——市场结构 酒店式公寓市场结构分析 二、市场结构——分布选址 酒店式公寓分布受选址因素影响，一般来说酒店式公寓选址考虑三类位置： 城市商务CBD区，如重庆解放碑、广州珠江新城，具体标准如地铁口，面向商务白领客群。 外国人聚集区，如深圳蛇口，面向外国客户 高新区，外商投资比较多，如武汉光谷，面向商务白领和外国客户 总的来说，考虑城市消费力、外国人比重、外商投资比重、地段等因素。 1、分布选址 当前，我国酒店式公寓发展比较成熟的区域有：香港、深圳、广州、北京、上海 二、市场结构——供应体量 以北京为例，从项目供应体量上来看，有以下特征： 70%的建筑面