中一.九郡项目调性沟通方案.pptVIP

理解、属性与谋略Understanding 、 Tonality And Strategy 第一章：项目内在价值理解 项目经济指标分析 项目地段与交通条件分析 项目规划与建筑立面 项目周边环境与四至分析 户型产品 产品自身卖点提练 实效观点 第二章：项目外在价值理解 立于大河西战略之上，我们应如何理解与审视中一·九郡项目? 大河西先导区理解（地位及规划） 大河西先导区理解（阶段亮点） 大河西中心区域发展研究 金星板块研究（国际街区） 西湖板块研究（公园休闲区） 梅溪湖板块研究（生态新城区） 梅溪湖板块研究（生态新城区） 实效观点 第三章：区域市场分析 区域供应量分析 区域供应量分析 区域产品结构分析 区域价格分析 梅溪湖物业开发与本案关系 金星路物业开发与本案关系 区域客群来源 区域重点楼盘点评—高信向日葵 区域重点楼盘点评—永琪西京 区域重点楼盘点评—西子湖畔沃府 区域重点楼盘点评—高鑫巴比伦 区域重点楼盘点评—北京御园 * 中一·九郡 －－－本项目的内在价值研判方向应从产品规划、建筑、居住环境上进行分析 总用地面积：36034 ㎡ 总建筑面积：148611 ㎡ （计容建面：126786㎡） 其中住宅：116172 ㎡ 商业：9950 ㎡ 容积率：3.99 建筑密度：27% 绿地率：41% 项目中等规模体量，密度和容积率较高。 项目位于金星南路湖南财专旁，近邻西二环。距五一广场约10分钟车程 距离市政府5分钟车程。 目前地块暂无无公交车通行，主要是汽车和摩托车通行。 金星南路 项目距离城市核心和区域中心绝对距离近，但公共交通不完善。 项目整体规划合理，通过水景和保留山体景观作为项目的规划特色。 建筑立面为欧式新古典。 项目自身规划和建筑有较多亮点。建筑立面优雅、尊贵。 东 西 北 南 项目东临在建的望岳路和湖南财专 项目南临金星路，远处为岳麓山 项目西侧为农民自建房，远处为西二环 项目北侧为多层住宅 项目由7栋高层组成，其中西侧临金星路规划为一栋公寓(30—49㎡) 项目绝大部分户型为N+1，为目前市场较多项目规划设计的户型面积区 间为70—130㎡，为市场主力需求面积。其中90㎡以下户型占45% 项目户型为市场主力设计、需求户型。 N+I户型赠送面积多，性价比高 欧式新古典外立面，优雅大气 距离核心区域车程短，享受城市配套 岳麓山脚，区域生态环境好 产品规划与设计理念符合市场需求， 但并无绝对竞争优势； 单纯以产品本身实现高消化率与高 溢价，基本无法实现。 －－－本项目的外在价值研判方向应从区域未来发展与规划上进行分析 大河西先导区是 长株潭城市群“两型社会” 综合 配套改革试验区的核心区，承担着国家探索资 源节约、环境友好发展道路的重任。 长沙大河西先导区区域范围规划区总面积为1200 平方公里，包括三个层级：起步、核心、规划区域 其中起步区域包括：岳麓区的滨江新城、梅溪湖 岳麓山景区、含浦镇、坪塘老工业区、高新区等， 用地总面积约150平方公里。 大河西先导区是今后整个长株潭发展的核心区域，政策、资金、基础设施建设都会向该区域倾斜！ 区域：突出发展梅溪湖片区、滨江新城 梅溪湖依托国际化化高起点规划和千亩梅溪湖公园 打造城两型社会建设的新城典范 滨江新城依托沿江风光带资源重点发展高档住宅、 休闲和金融业 基础设施：大力新拓交通路网和加快梅溪湖片区 拆迁、蓄水及基础设施建设。 加快规划建设连接河西河东的桥梁隧道建设， 缩短河西河东的时空距离，加快大河西发展。 梅溪湖是大河西发展的核心区域，河西河东连接更加便利。 我们把本项目所在的市府南部片区板块划分为三大板块，本项目位于三大板块的交集处。 □项目地处三大板块交集处，功能定位突 出其特殊性与兼容性。 □商务、生态、休闲是本项目地块的三大 特性。 －－－产品放量、价格走势、竞争类型等分析 70.8万 40.1万 小计 5万 0 10万 10万 梅溪湖B-11、13地 7万 0 13万 13万 梅溪湖B-06地块 8万 0 27万 27万 梅溪湖B-05地块 9万 0 15万 15万 梅溪湖B-07地块 4万 6万 10万 10万 麓阳和景项目 0 4万 4万 4 恩宇丽景项目 0 1.6 3.6 3.6 望兴嘉年华 3.5 3.5 16万 西子湖畔沃府 4万 0 4万 4万 润嘉商务中心 3.5万 3.5万 7万 7万 地华·梅溪湖畔 6.3万 0 6.3万 6.3万 星语林·项