中原地产二级策划基础知识篇.pptVIP

三 、 房地产开发 整体流程 招标 挂牌 拍卖 《国有土地使用权证》 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证 》 《建设工程施工许可证》 《商品房预售许可证》 《住宅质量保证书》 《住宅使用说明书》 《房屋产权证》 土地获取 项目方 案设计 报批 报建 项目 施工 项目 销售 项目 竣工 项目 结束 三 、 房地产开发 * 土地获取的中国特色 政府垄断土地资源； 从协议出让，逐渐过渡到招标、拍卖、挂牌； 土地出让的对象和范围，由政府决定。大城市去香港招商，中型城市到广东、深圳招揽大型、知名企业； 土地出让，有一次性交清地价、也有只付少量定金； 政府官员调任，不少地产发展商随之北上、南下。 三 、 房地产开发 3.1 房地产开发的定义 通过对土地、建筑材料、城市基础设施、公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面的组合使用，从而为人类提供居住和各类活动空间，并改变人类生存的物质环境的一种经营活动。 涉及市场分析、投资决策、政府法律法规政策研究、经济合同、资金融通、城市规划、建筑设计、建造技术、成本控制、项目管理、风险控制和管理、市场营销和资产管理等内容。 三 、 房地产开发 开发经营期 开发经营期 开发期 建造期 前期 销售期 经营期 情况(a): 销售(含预售) 开发经营期 开发期 建造期 前期 运营期 情况(b): 出租或营业,自用 三 、 房地产开发 开发经营期 经营期 三 、 房地产开发 3.2 生地、毛地和熟地 生地：指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地 毛地：指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地 熟地：指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房地产 建设的土地 三 、 房地产开发 3.3 “三通一平”、“五通一平”与“七通一平” “三通一平”：路通、水通、电通和场地平整； “五通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和条件以及场地平整； “七通一平”：具有了道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施和条件以及场地平整； 三 、 房地产开发 3.4 房地产开发程序 3.4.1 投资机会及决策分析 3.4.2 前期工作： 3.4.3 建设阶段 3.4.4 租售阶段 3.4.5 交付使用及产权转移 三 、 房地产开发 3.2.1 投资机会及决策分析 ——获取符合投资收益目标的“土地” 投资机会选择 决策分析 三 、 房地产开发 3.2. 2 前期工作 获取土地使用权——《国有土地使用权证》 确定规划设计方案并获得规划许可——《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 建设工程招标 开工申请与审批——《建设工程施工许可证》 前期工作的其他环节 三 、 房地产开发 3.2. 3 建设阶段 质量控制 进度控制 成本控制 合同管理 安全管理 竣工验收 三 、 房地产开发 3.2. 4 租售阶段 选择物业代理 确定租售方案 租售的监控 签订买卖合同 协助办理按揭 资金回收 三 、 房地产开发 3.2. 4 交付使用及产权转移 选择物业管理公司 确定合理的入伙时间 办理入伙手续 《房地产权证》的相关登记、转移过户 项目结束 四、 策划和房地产策划 发展商（供给者）想：卖高价！卖得快！ 消费者(需求者)想：执平货！ 市场信息的不对称 策划？促使市场信息的有效配置 四、 策划和房地产策划 策划？ 该怎么做？ 四、 策划和房地产策划 概念！ 定位！ 产品！ 推广！ 促销！ 做局？ 威逼利诱！ 四、 策划和房地产策划 收集市场 需求 产品设计 传播方案 销 售 完全销售 推广实践 传播修正 四、 策划和房地产策划 兑现市场价值！ 创造更好的 市场价值！ 注入新的 市场价值， 提升交易价值！ 四、 策划和房地产策划 4.1 策划的定义及含义 4.2 房地产策划的含义