房地产工程成本全过程精细化管理精品.pdf

引言 引言 引引言言 成本管理是研究如何花钱的学问！ 成本管理是研究如何花钱的学问！ • 成成本本管管理理是是研研究究如如何何花花钱钱的的学学问问！！ 开发商项目成本管理的特点——突破承建市场的成本控制 开发商项目成本管理的特点——突破承建市场的成本控制 • 开开发发商商项项目目成成本本管管理理的的特特点点————突突破破承承建建市市场场的的成成本本控控制制 观念，建立投资控制的理念 观念，建立投资控制的理念 观观念念，，建建立立投投资资控控制制的的理理念念 全成本管理——全面、全过程、全员 全成本管理——全面、全过程、全员 • 全全成成本本管管理理————全全面面、、全全过过程程、、全全员员 成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割的有机组 成本管理与合约采购管理是全成本管理不可分割的有机组 • 成成本本管管理理与与合合约约采采购购管管理理是是全全成成本本管管理理不不可可分分割割的的有有机机组组 成部分 成部分 成成部部分分 成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须要纳入项 成本管理是项目管理的一个有机组成部分，必须要纳入项 • 成成本本管管理理是是项项目目管管理理的的一一个个有有机机组组成成部部分分，，必必须须要要纳纳入入项项 目管理中去综合考虑 目管理中去综合考虑 目目管管理理中中去去综综合合考考虑虑 小案例 某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时，发现本期的盈利指标 水平比刚开发完成的前一期的好不了多少，而该期的各种条件及市场状况要比 前一期的好得多。是什么原因导致这样的结果呢？是计算错误？成本估算指标 偏高？还是售价预测过于保守？经反复核查均不是，最后发现某个综合面积指 标异常— — 可售面积占总建筑面积的比例偏低（仅为76%）。遂追根溯源，显示 地下室面积的比例过大。于是公司责成相关部门尽快进行方案优化。不久拿出 1 的新方案比原方案减少了约 万平米的地下室（当然是在满足当时的项目各种规 1600 / 划要点及项目档次要求的前提下进行的），若按当时的造价水平 元 平米计 算，直接成本将节约1600万元，这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用 及节约工期带来的间接受益。 当然，这1万平米的地下室用来做停车库，也有相应的收益，按经验数据计 250 250 250 / · 12 =67 算，大约可布置 个车位，年毛收入为 个× 元 个 月× 月 万元。 但投资回报率仅为4.2%，远低于同期上部主体的回报率，对总体收益明显形成 拖累！上述原因就是边际收益低使然，更何况这部分收益在项目入伙后一般交 由物业管理公司处理，开发商很难形成实际收益。另外，若采取出售使用权的 方式取得收益，一方面因增加的车库，造成停车位暂时不紧张，会导致开发商 要么卖不到一个好价钱，要么小业主购车位的积极性不高而只租不买，使得这 部分收益得不到可靠保障。 房地产项目采购管理 房地产项目采购管理 房房地地产产项项目目采采购购管管理理 房地产项目采购的定义 房地产项目采购的定义 房房地地产产项项目目采采购购的的定定义义 项目采购不同于一般概念上的商品购买，它包含着以 项目采购不同于一般概念上的商品购买，它包含着以 项项目目采采购购不不同同于于一一般般概概念念上上的的商商品品购购买买，，它它包包含含着着以以 不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和 不同方式通过努力从企业外部获得货物、土建工程和 不不同同方方式式通通过过努努力力从从企企业业外外部部获获得得货货物物、、土土建建工工程程和和 服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括采购建筑 服务的整个采办过程。因此，采购不仅包括采购建筑 服服务务的的整整个个采采办办过过程程。。因因此此，，采采购购不不仅仅包包括括采采购购建建筑筑 材料设备，而且还包括雇用承包商来实施土建工程和 材料设备，而且还包括雇用承包