2010经典-中原-城市综合体开发战略-宝城22区项目分期开发探讨-422010PPT[精品].ppt

浙江（竞争环境）： 绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。 它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。 以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。 举例说明： * 5、广告前看法 真实感受、精简 这就是我们所说的现在的状态，即A状态； 包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法； 也可是某种消费心态、观念。 感性描述与刻画； * 举例说明： 普瑞酒店： 商务就应该在市内酒店举行； 便捷、毫华、有面子 商务的攻利很明确，但真的好累。 还让人认为是一个物质主义者。 * 6、广告后看法 变化在哪里，注意和广告任务的关系 这就是我们所说的B状态； 包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法； 也可是某种消费心态、观念。 感性描述与刻画； * 举例说明： 普瑞酒店： 商务很轻轻松，自然。 它会场改变或影响我的商务心态。 给我一份愉悦的心情。 这样的地方会有更理所当然的好结晶果。 * 7、单一诉求点 被输出的信息可以把目标从A到B 它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。 重点在于让创意人员清晰把握 * 举例说明： 普瑞酒店：至高商务所在； 蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。 浙江东海：每一步，它都在前面； 棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉； 加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样； * 8、支持点 单一诉求成立的理由。 洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。 不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。 * 举例说明： 普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。 蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。 浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。 * * 地块景观价值分析： 区域 景观价值判断 打分 10分 A 可观部分中心园林，其他景观基本无。 5 B 可观部分中心园林及城市景观。 6 C 尽揽小区中心园林景观。 8 D 可观部分小区中心园林景观相对较好。 7 E 靠近公园、景观较为优越。 10 B E C A D 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 写字楼 城 市 干 道 二期项目 一期内部资源分析——景观/噪音 * 地块噪音影响分析： B E C D 区域 噪音价值判断 打分 10分 A 临近小学和商业中心、噪音较大。 5 B 临近创业路，车流较大，噪音较为明显。 4 C 小区中心、基本无噪音 9 D 临近幼儿园和周边工业厂房，噪音较大。 6 E 靠近公园，噪音较小。 8 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 城 市 干 道 写字楼 A 二期项目 一期内部资源分析——景观/噪音 * B E C A D 小学 幼儿园 灵芝公园 学校 城 市 干 道 写字楼 地块 景观 噪音 综合得分 权重 70% 30% A 5 5 5 B 6 4 5.4 C 8 9 8.3 D 7 6 6.7 E 10 8 9.4 通过对地块景观及噪音方面的比较分析表明地块内各区域的综合素质排位： E C D B A 第一集团 第二集团 第三集团 二期项目 一期内部资源分析——景观/噪音 * E 16000 C 14500 A 10800 小学 幼儿园 灵芝公园 二期项目 学校 城 市 干 道 写字楼 D 13000 B 12000 2007 2008 2009 成长期 二级市场价格走势 三级市场价格走势 2006 10800 价格 时间 13000 A B C D E 12000 14500 16000 第一集团 第二集团 第三集团 四房 五房为主 三房为主 小三房 二房为主 E C D B A 一期内部资源分析——景观/视野/噪音 * 住宅户型配置——整个项目满足90/70 将90平方米以上户型尽量布置在一期。 二、三期户型全部为90M2以下户型。其中二期的景观朝向好的户型可考虑用双拼的形式组合成三房以上单位。 本项目住宅总建筑面积约为58.87万M2 ，根据90\70政策，90 M2以上户型面积为17.66万M2。 一期住宅总建筑面积为25.38万M2，则90 M2以上户型占一期住宅面积比例为70%， 90 M2以下户型占一期住宅面积比例为30%。 * 90平方米以上户型面积比为70%，90平方米以下户型面积比为30%。主要分布在A区朝创业路位置、B区较差位置、和D区朝向写字楼位置。 110-125平方米三房和135-170平方米四房为主力户型，面积比分别为40%、25%。分布在A区、B区朝向灵芝公园、小区园景位置。 180-220平方米五房为本项目中平面最大面积，全部位于A区同时朝向灵芝公园、小区园林的最佳位置，面积比为5%。 一期户型定位和分布说明 稀缺舒适型