2011年常州商业地产市场报告[精品].ppt

* 典型个案 九洲新世界规划布局 购物中心 内街底商 内街底商 内街底商 内街底商 沿街底商 专业市场 劳动西路 兰陵北路 晋陵南路 沿街底商 沿街底商 菜场 商业 办公 办公 酒店 办公公寓 办公公寓 * 典型个案 九洲新世界商业业态规划 九洲新世界购物中心 沿街底商 沿街底商 沿街底商 沿街底商 沿街底商 九洲百脑汇 劳动西路 兰陵北路 晋陵南路 沿街底商 沿街底商 菜场 酒店 办公 TATA公寓 1-2层，5万㎡ 2幢5-21层，2万㎡ TATA公寓 1-4层，2.5万㎡ 1-5层，14万㎡ 1-3层，4万㎡ 底商： 1-2层，10万㎡ 1幢6-26层 3万㎡ 6-12层，3万㎡ * 典型个案 九洲新世界商业功能示意 食馆区:以菜场为核心的商业区域定义为食馆区，业态定位于品牌快餐连锁、休闲餐饮、特色小吃为主，吸纳新世界广场顾客以及住宅区业主消费； 服务区：以社区生活配套业态为主如：24小时便利店、药店、洗衣房、烟酒等等生活服务型业态为主； 淘宝区：以品牌鞋服折扣店，礼品、精品折扣店，彩妆等女性消费品，特色网络实体店等等时尚休闲类业态为主，与新世界广场的高端业态定位形成差异； 购物中心：以百货、院街、超市组成的SHOPPINGMALL等高端业态为主。 百脑汇：形成以服务于电脑产品为主的专业市场； * 典型个案 九洲新世界推广价值点评估（1） 3 3 3 3 3 3 1 2 1 ★价值节点 金边银角、主次入口，动线明晰的商业节点客源汇集处，更是投资客、经营客户比较青睐的铺位，如图所示： 2 2 1 类节点 社区入口·为价值高点向两侧延伸； 2 类节点 菜场入口·为价值高点向两侧延伸； 3 类节点 道路节点·有效连接各价值高点，形成商业动线，并与外围路网连接，形成有效商业街区互动； * 典型个案 九洲新世界推广价值点评估（2） ★商业网点 通过价值节点的连接，社区商铺不再是只在内部，不在是“孤立”的；同样，我们的价值（价格）体系，也应当是多梯队的选择，扩大客户覆盖面； ?多点互动的商业动线 以菜场为核心的商业动线、以社区道路交汇为核心的商业动线，能够有效的连接起各商铺、商业节点，提升商铺价值； ?双向互动的铺位开敞面 社区商铺多为“双面街”大大提升了商铺价值、包括16#、17#楼与对面的乾盛兰庭商业亦能够形成有效的双向互动； 3 3 3 3 3 3 1 2 1 2 2 * 尚美佳?中國 │ 持续系統的房地产整合解决之道 商业营销策略 九洲新阳光购物中心 内街底商 内街底商 内街底商 内街底商 沿街底商 九洲百脑汇 劳动西路 兰陵北路 晋陵南路 沿街底商 沿街底商 菜场 酒店 办公 公寓 公寓 一期 三期 二期 一期以住宅入市，打造品牌口碑；其次先把九洲百脑汇推出市场租赁，吸引劳动西路和晋陵南路的人气，营造良好的商业氛围，快速去化商铺； 二期主打本社区的配套设施，建设九洲阳光购物中心，引进百货、超市、韩国CGV影院，配套菜场，提升本区域的商业价值，且二期除菜场的商业都为开发商持有，统一经营管理 三期的商业主要都为社区内部配套商业，二期商业将来如果运营良好将有利于提升此部分商业的价值，有利于后期的去化； * 典型个案 九洲新世界商业推售情况 九洲新世界 6.12截止 1#、2#、4# 5-7# 3#、14# 8-9# 备案套数（套） 39 61 30 43 备案面积（㎡） 7290.3 8197.41 3949.68 7589.11 已备案套数（套） 35 8 30 36 已备案面积（㎡） 6526.28 1015.39 3949.68 5860.95 均价（元/㎡） 26109.62 32984.21 19536.09 18081.59 已备案总价（元） 170398690.89995 105975294.9 总已备案套数（套） 109 总已备案面积（㎡） 17352.3 均价（元/㎡） 24177.8775 总已备案总价（元） 387027126.7 晋陵南路 1# 劳动西路 2# 3# 14# 4# 5# 6# 7# 8# 9# 10# 13# 12# 11# 15A# 15B# 晋陵南路 清凉西路 规划道路 九洲新世界已推出173套商铺，目前去化109套，去化率63%。本年度其商铺的宣传和推广力度较小，但自身依托前期的营销推广和区域商业氛围，去化良好。 * 典型个案 九洲新世界项目点评 分析 九洲新世界 劳动西路和兰陵路本身的商业氛围浓厚，周边的小区众多，百货、超市、菜场和百脑汇的引进将大量的人流，而统一经营管理更是能提升商业价值； 。 底商中的内街由于缺乏统一经营管理和整个动线分散，很容易被“孤立” 。 百货、超市、院线、商业街区、专业市场能吸引周边巨大客源