宁夏银川房地产红皮书住宅项目市场调研报告_125页_2010年.doc

宁夏(银川)住宅市场调研 二零一零年五月份 目 录 第一章 2010年5月大市场动态 第二章 2010年宁夏房地产市场 第三章 2010年银川房地产市场 第四章 2010年银川住宅市场主要区域调查分析结论 第五章 宁夏其他区域市场调查分析 青铜峡市场调查分析 灵武市场调查分析 永宁市场调查分析 红寺堡市场调查分析 宁东市场调查分析 中宁市场调查分析 第一章、2010年5月大市场动态 一、房地产新政解析 2008年中国受到世界经济危机的冲击，我国经济一度进入低迷，为了拉动投资、增加消费、稳定经济增长，我国发布了一系列积极的财政政策和宽松的货币政策，在这样优越的经济环境下，房地产业实现异军突起。 然而，国家宏观经济调控这只有形的手，过度放松使得一些银行的二手房贷政策形同虚设、开发商囤积土地谋取暴利。在2009年4月楼市全面回暖的同时，我国土地市场、新房市场、二手房市场进入高速发展阶段，投资性和投机性购房井喷，“地王频现”、房价创新高、豪宅起舞再次成为楼市的主要特征。 为了房地产市场的健康稳定发展，我国从2009年下半年开始果断的出台调控措施，从土地资源、货币信贷、财税政策等方面进行调控。 土地政策：2009年国土资源部出台了一系列土地政策，主要内容是打击囤地和其他非法占地行为。调整土地供应结构、供应节奏、12月17日发布的《进一步加强土地出让收支管理的通知》明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限，原则上不超过一年；首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%，这一政策标志着宽松的土地政策已经终止，要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限。2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市，大量的流动性资金推动了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。这种现象的出现一方面是企业拥有大量的闲置资金，需要寻找投资对象，另一方面一些企业为获得暴利而囤地，造成了土地市场的供不应求。由于我国城镇化的不断提高，人多地少是现状，因此，我国的土地政策必须进行科学规划，加强土地使用监管，打击囤地，最大程度开发利用闲置土地，在一定程度上向住房保障用到倾斜。 信贷政策：2009年上半年房地产信贷政策是相当宽松的，在2008年10月27日前执行执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的客户可申请七折的优惠利率；规定贷公积金买新房的首付由原来的最低三成降为两成，贷公积金买二手房的首付由原来的最低四成降为最低三成，同时取消二次贷公积金的限制；5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资项目资金比例的通知》中明确指出，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金额比例为20%，其他开发项目为30%，这是自2004年以来执行35%资本金贷款比例后的首次下调，这是对房地产开发信贷政策开始“松绑” 然而，由于房地产市场出现较大波动，楼市出现过热现象，一线城市楼市投机明显抬头，从6月19日，中国银行监督管理委员会发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》加强信贷管理，重点扶持首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。此通知正式拉开了新房地产信贷政策的序幕；随后，又发布了关于公积金贷款的规定，更进一步收紧房地产信贷，打击投机，限制投资。 在财税政策方面：从12月9月国务院常务会议决定二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年，对普通住房和非普通住房区别对待，这一调整对二手房市场造成极大影响，对抑制投机性消费具有明显作用。 2010年开春以来，国家针对问题房地产市场再出重拳，2010年4月17日，发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）。住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，等一系列政策的出台都体现了政府调控房价的决心。 1、新政策要点归纳: （1）、抑制不合理住房需求，实行差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;停止发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。 （2）、增加住房有效供给。要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。 （3）、加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。 （4）、是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对违法违规的要依法追究相关负责人的责任。 （5）、完善房地产市场信息披露制度。根