东莞长安金沙花园策划案(终)瑞峰地产操盘项目.ppt

* 三 前期工程费C3 　 　 　 723.19 　 前期规划、设计费 按建安费用的3%计算 　 　 352.78 　 地质、勘察费 按建安费用的0.15%计算 　 　 17.64 　 筹建等其它费用 按建安费用的3%计算 　 　 352.78 四 基础设施费C4 　 275 　 2939.86 1 道路工程 70元/㎡ 　 　 748.32 2 室外排污排水工程 48元/㎡ 　 　 513.13 3 绿化工程 25元/㎡ 　 　 267.26 4 供电工程 80元/㎡ 　 　 855.22 5 供水工程 32元/㎡ 　 　 342.09 6 电信工程 20元/㎡ 　 　 213.81 五 园林工程C5 按60%的绿化覆盖率 180 　 360.02 开发成本合计 　 　 　 27455.55 六 期间费用C6 　 　 　 3078.92 1 管理费用 一至五项之和的3% 　 　 693.52 2 财务费用 按资本金率35%来算,贷款额度为开发成本的50%,贷款年限为二年 　 　 1387.04 3 销售费用 销售收入的2.5% 　 　 998.36 七 开发期税费C7 建安费用的3% 　 352.78 八 不可预见费C8 二至六项之和的5% 　 　 1076.01 项目总投资 　 　 　 31963.26 * 项目利润预算 总销售收入43920－项目总投资31963.26 ＝ 11956.74万元 * 项目盈利点分析———核心财务指标及参考指标 项目 指标值 计算式 说明 核心指标： 1、项目利润率% 37.40 项目利润/总投资额 2、投资净利率% 30.53% 项目净利润/总投资额（营业税后） 参考指标： 1、单位面积项目利润（元/平方米） 1203 项目利润/销售面积 可售面积为106903.93 ㎡ 2、单位面积净利（元/平方米 ） 1017 项目净利润/销售面积 可售面积为106903.93㎡ 3、地价支付贴现比率 — 各期支付地价现值之和/地价总额 贴现率为10% * 项目盈亏平衡点分析 当销售率达到100%时的，项目价格盈亏平衡点确定 计算公式： 项目总投资=项目总收益 开发成本+期间费用+开发期税费+不可预见费=销售收入 C1+C2+C3+C4+C5+C6+C7=P*S P=2990元/㎡ 按测算价格销售，销售盈亏平衡点为： S＝销售达到73％为平衡点 * 营销策略 体验营销 通过现场实景、包装、场景体验，体现项目营销的三性：昭示性、展示性、进入性，体验营销已经成为房地产营销的首选策略。 事件营销 事件营销就是通过活动、事件，吸引受众眼球，整合媒体资源，起到立体宣传的作用。 实效营销 瑞峰公司强调做推广时，发展商的每分钱都要花在刀口上，在媒体渠道选择、营销活动的安排、营销节奏的把控、广告策略表现上都强调销售力、实效性。 这三大营销策略不是孤立的，是以体验营销为基础，结合其他策略合并作用，在实施中过程往往互相交织。 * 体验营销的环节 氛围——销售中心及进入通道的包装展示 产品——样板房的包装 质量——保障体系的建立以及工法样板房的展示 服务——服务标准的建立和硬件的展示 * 氛围包装 以导示、灯杆旗、室外小品等增加项目的展示性和进入性 * 样板房示意 通过饰品和摆设体现泰式风情的休闲生活情趣 * 体验营销—质量展示 建立质量保障体系： 除常规的质量监控体系予以公布外，邀请客户、准业主参与到质量监控中来，成立质量监督委员会组织参观工地、参与局部验收等，通过客户的口碑传播是最有效的宣传途径； 工法样板房的展示在感官上对客户的冲击力还是较强的； * 服务标准的建立与公示 售楼阶段物业的前期介入服务 销售现场保安的形象展现 硬件配备的展示 服务中心的提前成立 体验营销—服务展示 * 谢谢！ * 2、住宅规划布局建议 本项目前规划布局方案分析： 优点： 小区入口朝南，符合风水学的要求； 建筑布局基本上都是南北朝向，符合居住习惯，通风采光效果良好； 较多一梯两户的排布，提高居住舒适性； 项目南面将两房的户型放在外面，起到提高项目价值、促进销售的作用； 小区内形成了三个园林组团，绿化面积较大，较为充分的利用了地块面积； 规划中注重了人车分流 * 2、住宅规划布局建议 本项目前规划布局方案分析： 缺点： 小区主入口与社区内部景观联系不强，降低了项目的展示性； 规划中有四栋（共计176户）为东西朝向，整体均好性不够，降低项目价值； 会所上方临湖楼栋规划为17层，不能满足楼间距的要求，在报规中可能无法通过； 规划中会所位于小区内部，根据我司操盘经验，社区内的会所经营较难，容易亏损； 煤气站的选址造成了相邻楼栋的价值降低，建议小区采用天然气；