六盘水市六枝区域概述区域商业市场研究分析暨国际建材城整体定位及物业发展建议（中）.ppt

根据各种品类特性和面积需求，给予不同的项目功能与变现要求 家具 家居 建材 厨卫 灯饰 提升形象，丰富业态 全景式建材广场 次主力业态，中期变现 次主力业态快速变现 主力业态，快速变现 主力业态快速变现 * 项目定位 项目条件 市场机会 六枝首席全景式家居建材购物广场 交通便捷 规模优势 市场运作水平低 经营有市场需求 * 已建材为主体，补充家具、家居业态打造六枝全景式体验购物新模式 经营需求 市场现状 发展趋势 建材 厨卫 灯饰 家具 家居 主力 次主力 次主力 补充 补充 城市未来发展将 进入一站式时代 提升购物环境和档次的需求 行业水平低，购物环境差 顺应城市未来发展趋势，立足与市场现状，把握市场经营客户需求，打造切合六枝城市发展的家居建材购物模式，从而是六枝登上一个崭新的台阶。 * 客户定位：兼顾投资者、经营者、消费者三位一体的客户定体系 消 费 者 经 营 者 投资者 客户特征 市区高端消费人群 高端品牌建材的购买者，对质量、档次购物环境要求较高 镇区中低端消费人群 价格便宜，追求质量的忠实簇拥者 建设路高端商户 建设路高端品牌商户形成商家联盟，实现整体搬迁 那平路高端商户 争取作为主力招商客户进行招商 金鑫建材市场商户 数量上最为庞大的群体 职业投资客 六枝、六盘水职业投资客户 商户自购客户 建材家居经营户自购经营者 * 项目定位演绎 * * 案名建议 六枝国际建材城 * 项目规模体量的厘定： 品类 引进数量 现有市场规模 市场需求面积 建材 150-200家 金鑫市场：4万㎡ 建设路：1.5万㎡ 建设路：1万㎡ 5 厨卫 100-150家 1.5 灯饰 40-50家 1万㎡ 1 家具 2-3家 2-3万㎡ 1.5 家居 20-30家 1.5-2万㎡ 1万 合计 350家 12-15万㎡ 10-12万㎡ * 报告目录 项目属性界定 市场分析 客户分析 案例借鉴 项目定位 物业建议 * 物业发展建议 整体布局 铺面划分 公共空间及建筑立面 * 地块分析 昭示性好 双侧临马路，一侧为国道一侧为高速公路出口，昭示性最好商业价值最高； 进入性较好 临国道区域，昭示性一般但进入性较好； 速 高 香 都 102 省 道 * 规划布局原则： 提升项目档次有昭示性； ——通过建筑形态结合项目临路的交通优势，把项目昭示性和档次提升，用建筑形态来吸引客户眼球； 既要引领市场模式又兼顾城市实际发展水平； ——合理的规划建筑，提升六枝建材市场购物环境与经营水平，但不能脱离六枝市场实际发展现状； 兼顾不同品类商家对建筑格局的使用要求； ——家具类商家面积需求较大并且对立面设计要求较高，品牌类建材对面积和建筑形式要求同样较高，并且不能接受二楼以上的经营方式，必须考虑不同商家对建筑的不同要求； * 物业规划建议：半室内形式+排列式商铺 全室内购物 优点：购物环境最好，档次感最强，品牌商家最为青睐； 建筑外形调性统一有档次感； 缺点：不利于快速销售，中小品牌商家不愿意承受高昂的管理费和租金； 半室内建筑格局 优点：购物环境最好，档次一般，高中档品牌商家不排斥；建筑外形调性统一有档次感； 缺点：部分单位有一定销售难度， 排列式商铺 优点：便于快速销售，中小商家由于管理费用低进驻意向高； 缺点：建筑不能体现档次，不利于大商家的招商； 建筑规划 * 建筑楼层高度 三层 增加外立面昭示性 局部规划三层建筑高度，利用完整大气的立面提升项目的昭示性，并且部分业态如家私灯饰可以接受三层经营； 家私、家居对三楼无明显排斥性，可以将此类建材放置三层； 家居类二层三层都可以接受，主要建筑设计要有档次感，家居销售尤其是高档家居卖场一定要有档次感。 ——柏云家私 市场容量预估：10-12万㎡ 一期占地面积：66716㎡ 建筑密度：0.4877 建筑层数= 开发面积/建筑占地面积 2.45层 * 基于总价控制和快速变现的要求，建议一层二层分开销售； 一、单铺面积增大，投资门槛高，高总价不利于快速销售； 二、单层面积缩小，不利于招商； 一层二层叠加销售 一、建筑形式多样，满足不同商家租赁需求； 二、控制面积实现款速变现； √ 一二层分开销售 * 类面积设定：家具、家私类 商家 规模 喜洋洋1店 2000㎡ 全友 2700㎡ 隆盛 1000㎡ 好风景 2000㎡ 柏云 1400㎡ 艺新家居 400㎡ 九龙港 800㎡ 苹果家居 600㎡ 品类 单店需求面积 招商规模 面积合计 家具 2000-3000 2-3家 7000㎡ 家居装饰 500-800 20-30家 1万㎡ 合计 —— —— 1.7万㎡ * 品类面积设定：建材、厨卫 品类 档次 单店面积 招商规模 面积合计 建材 品牌 150-200㎡ 80-100家 ~1.5万 杂牌 80-100㎡ 150-2