《 武汉土地增值税处理与清算实务 》[精品].ppt

分析 四、是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。 五、是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。 六、是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。 七、是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 分析 八、是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。 九、是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。 十、是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。 十一、是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 合作建房专题 合作开发商品房，一般是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，联合开发商品房。 合作开发商品房的合作方式一般有项目合作方式（不成立法人公司）和股权合作方式；收益分配形式一般有按投资比例分配利润、按固定额度分配利润、按比例分配房屋等三种形式。 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 结束 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 土地增值税清算鉴证业务准则 第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容： （二）对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如“三通一平”等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。 国税发[2007]132号 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 在建项目的改建 案例：山河房地产公司于2005年1月1日购入江山房地产公司转让的在建开发项目，支付5000万元，后续开发支出6000万。2007年12月1日销售完毕进行清算阶段。 请问： 1、能否享受加计扣除？ 2、扣除基数是多少？ * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 政策依据 第三十八条： 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容： （三）对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。 国税发[2007]132号　 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 应付未付政府款项? 为了鼓励开发，政府往往与房地产企业签定协议，将应收取的部分款项作为房地产开发企业的应付款项给予优惠，使房地产开发企业实际并不需要支付这笔款项。 税务机关做法；对于这种应付未付款不应作为扣除项目列支，同时要求税务干部加强对开发项目的土地成本的审核，转让土地使用权的应有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的发票和银行转帐记录等，具体有国有土地出让合同、土地局开具的收据、财政局开具的契税票据等证明。有了这些证明，才能作为土地成本列支。 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 支付给讨债公司费用 ? 可以将其作为企业的管理费用列支 。 不能做为加计扣除的基数。 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 销售车库的成本列支 1、对外销售的车库 有产权对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。 2、业主共有的车库，属于公共配套设施，相应的车库开发成本应准予扣除，并加计扣除。 3、开发商自留的车库，因其产权归属于开发商自有，因此相应的开发成本不允许列支。 注：车位面积可通过测绘面积表取得数据 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 开发间接费用中列支行政性罚款的处理 房地产开发企业在“开发成本” 、“开发间接费用”等科目中列支的因违规建设被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许计入，应予扣减。 * 欲知协会更多活动信息，请登录武汉房协网 开发间接费用中列支看护费等？ 开发成本中列支已建未售房屋的物业看护费、产权交易费和售楼处的水电、办公费的问题 ？ 处理办法：部分房地产开发企业在“开发间接费”科