94年不动产经纪人.ppt

94年 不動產經紀人- 不動產估價概要 第六組 　　　 盧怡如.王宣懿.葉金玲 　　　 鄒昇融.張文治.陳麗君 一、試申述如何由樓房中之某層樓的買賣價格來估　　計該棟樓房之基地價格？請依樓層別效用比之　　方法說明之。 由樓房中之某層樓的買賣價格來估計該棟樓房之基地恩價格，其步驟如下： （一）某層樓之基地權利價格＝某層樓之買賣價格－某層樓之建物成本價格。 （二）某層樓之基地權利單價＝某層樓之基地權利價格某層樓之土地持分面積。 （三）基地單價＝某層樓之基地權利單價平均樓層別效用比某層樓之樓層別效用比。 二、何謂收益法？並請說明運用收益法估價之程序。 （一）收益法之意義：指以堪估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。 （二）收益法估價之程序： 　1.蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料：收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用與收益資本化率等資料。蒐集比較標的資料時，應就其口理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。 　2.推算有效總收入：勘估標的之有效總收入計算方式如下： 　　(1)分析並推算勘估標的之總收入。 　　(2)推算閒置及其他原因所造成之收入損失。 　　(3)第一款總收入扣除前款收入損失後之餘額為勘估標的之 　　　 有效總收入。 　 3.推算總費用：推算勘估標的總費用時，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅、房屋稅、火災保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運成本及營運費用。 4.計算淨收益：有效總收入減總費用即為淨收益。淨收益如係營運性不動產之淨收益，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。 5.決定收益資本化率：收益資本化率應依下列方式擇一決定： 　(1)收益資本化率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素，選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性、及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。 　(2)選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。 6.計算收益價格：依下列公式計算收益價格：  V：收益價格 A：淨收益 R：收益資本化率 三、新訂約之不動產租金估計方法有幾種？請說明。 　新訂約之不動產租金估計方法有下列三種： （一）積算法：先求取標的不動產在估價期日之價格，再乘以合理利潤率，而後加上租賃每年所必要之費用（如管理費、維修費、租稅等），即求得不動產之租金。 （二）租賃實例比較法：蒐集附近租賃實例資料，然後與標的不動產就情況補正、期日修正、區域因素及個別因素加以比較而得。 （三）收益分析法：由一般企業經營之收益衡量，先求取標的不動產合理純收益，再加上租賃每年所必要之費用（如管理費、維修費、稅金等），求得不動產之租金。 四、請解釋下列名詞： （一）貢獻原則（principle of contribution） （二）變動原則（principle of change） （三）收益遞增遞減原則（principle of increasing and decreasing returns） （一）貢獻原則：評估不動產之某部分價值，應以其對不動產整體之貢獻而定，而非以其本身之情形而定。如畸零地之地價，應採畸零地對合併後整塊土地之貢獻評估，而非畸零地之個別情形評估。 （二）變動原則：不動產價格隨時在變動。在房地產景氣時，甚至有一日三價，早上的價格 不同於中午的價格，中午的價格不同於晚上的價格。因此，在進行不動產估價時，應特別注意價格成立之時點。 （三）收益遞增遞減原則：在生產技術一定下，固定某項生產要素，而不斷增加另項生產要素，其邊際產量起初呈遞增現象，增加至某一點以後反呈遞減現象。此乃生產要素之間配合不適當所引起。 * * *