企业改制中的资产评估方案.pptVIP

（2）非全资子公司 不属于母公司的份额，在合并报表中体现为“少数股东权益”，如：母公司对子公司长期股本投资30万元，拥有80％的股份，子公司所有者权益35万元。编制抵销分录： 借：净资产（子公司） 35万元 合并价差 2万元（35 万元＊80％＝28） 贷：长期投资 30万元 少数股东权益 7万元（35万元＊20％） 评估增值的5万元（40－35）需要在母公司净资产和少数股东权益中分配，即少数股东权益增加1万元（5＊20％），母公司增4万元（5＊80％），将合并价差2万元评估为0（减2万元），净增2万元。 即必须将子公司增值单列，增减值部分在母公司和少数股东中按比例分配。少数股东权益成为企业的负债。 按财政部财会函字［1999］10号，《中华人民共和国财政部关于资不抵债公司合并报表问题请示的复函》――广东正中会计师事务所 按照现行会计制度规定，在长期股权投资采用权益法时，如果被投资单位发生亏损，投资企业应按持股比例计算应承担的份额，并冲减长期股权投资的帐面价值，投资企业确认的亏损分担额，一般以长期股权投资减记至零为限，期未确认的被投资单位的亏损分担额，在编制合并会计报表时，可以在合并会计报表的“未分配利润”项目上增设“未确认的投资损失”项目；同时，在利润表的“少数股东损益”项目下增设“加：未确认的投资损失”项目，这两个项目反映母公司未确认子公司的投资亏损额。 （三）土地使用权的处置 土地按权属可分为土地所有权和土地使用权。 《中华人民共和国土地管理法》规定，我国土地是社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。城市市区的土地属于全民所有即国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地、自留山属于集体所有。 国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，但任何单位和个人都不拥有城市国有土地的所有权。 土地使用权按性质可划分为划拨土地使用权和出让土地使用权。 划拨土地使用权 我国长期实行土地无偿使用的制度，大量存在无偿使用土地的情况，取得方式包括：土地使用人交纳了土地补偿、安置补助、拆迁补偿等费用后，取得土地使用权，这里的无偿是指土地使用者未向政府交纳出让金；另一种形式就是国家直接将土地使用权交付给土地使用者使用，如现在的国有荒山、荒地等。 以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有土地使用期限的限制 。 出让土地使用权 出让土地使用权是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 集体所有的土地经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 土地使用权的出让，可以采用拍卖、招标或者双方协议的方式。土地从2002年7月起开始拍卖。 土地使用权出让最高年限为：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；工业及其他用地50年。 企业资产重组与改制中土地权属的处置 企业实行公司制改建，对占有的国有划拨土地应当进行评估并按照土地主管机关的规定履行相关手续后，区别以下情况处理： 1、 采取作价入股方式的，评估后将国有土地使用权作价投资，随同改建企业国有资本一并折股，增加公司制企业的国有股份； 2、 采取出让方式的，由公司制企业购买国有土地使用权，按照规定支付土地使用权出让金； 3、采取租赁方式的，由公司制企业租赁使用，按照规定支付租金。 土地使用权处置考虑的因素 土地权属不同的处置方式，对于股份公司均有不同的影响，采用何种处置方式，一般应考虑以下因素： 1、企业资产净值――在额定控制的前提下，如果企业资产净值达不到额度规定数额，拟上市股份公司可优先考虑将土地资产入股的方式，以增加资产价值。 2、企业的盈利水平――土地折价入股会增加上市公司的净资产，相应会降低净资产收益率。如净资产收益率低于股份公司上市发行股票的要求时，就应考虑以租赁方式取得土地使用权。 3、企业融资状况――企业若缴纳土地使用权出让金，要增加一大笔支出，会造成企业资金紧张。因此，考虑企业融资状况，在资金紧张的情况下，应采用租赁方式取得土地使用权。 4、股票发行额度――股