成立公司及买卖楼宇须知.ppt

識法開單更輕鬆 Mr. Harry Lo 盧銘恆律師 Wong Poon Solicitors 王潘律師行 利嘉閣九月份營業員月會 專題討論 （2015年9月21日） 演講嘉賓: 講座目的: 就物業交易，市場上一些出現爭議的個案作研討, 希望持牌地產代理在處理類同的交易時，要多加小心! 1. 口頭回贈承諾的效力 討論個案: 代理在新盤中以佣金回贈作招徠，說: 「跟公司入票有回贈」， 買家在相信有優惠下，委托該代理入票，並成功認購單位。 過程中至簽約前，雙方都無再談及回贈的事宜及確認回贈的金額及比率。 事後客戶要求代理給予佣金回贈。 代理指他所說的回贈是指發展商提供的優惠。 問: 代理在撓客時所作出的 “口頭回贈 承諾” 是否有效? 根據EAA執業通告13-04:「一手住宅物業銷售進行推廣活動及提供物業資料的操守」 2. 非住宅物業的轉讓 討論個案: 某非住宅物項目發售時，賣方聲明:- 1) 買方可於簽署正式買賣合約後，可向發商申請提名轉名； 2) 唯買方必須樓價的1%作為手續費及選用發展商指定的代表律師。 於是代理在銷售過程中告知買家:- 由於此項目屬非住宅項目，轉讓毋須支付SSD及BSD 摸貨可經發展商辦理取消交易，再提名新買家買入，故毋須支付從價印花稅 (AVD, 俗稱DSD) ，只需支付1%手續費 其後買家投訴代理誤導。 問: 非住宅物業摸貨是否毋須支付印花稅? 非住宅物業繳付印花稅的時間修訂 《2014年印花稅(修訂)(第2號)條例》已於2014年7月25日刊憲。該修訂條例規定在2013年2月23日(“生效日期”)或之後簽立的某些處理不動產的文書，須以較高的稅率(第1標準)繳付「從價印花稅」；及推前向非住宅物業交易徵收「從價印花稅」，凡在生效日期或之後簽立文書的交易，由向售賣轉易契徵收改為向買賣協議徵收。根據修訂條例，任何以個人或公司名義，在生效日期或以後取得的住宅物業和非住宅物業，均須按新的第1標準稅率繳付「從價印花稅」，除非該物業為住宅物業，而買方或承讓方為代表自己行事的香港永久性居民，而他/她在取得有關住宅物業時，在香港沒有擁有其他任何住宅物業。 3. 提名物業給自己持有的公司 討論個案: 1) 一名買家有意以公司名購買一價值$4000萬的寫字樓物業，但該公司仍未正式成立。 2) 代理告知買家，買家可先以個人名義簽約，待該公司成立後，才將物業在成交前轉回給公司，毋須支付印花稅。 問: 簽約後，將非住宅物業轉名轉回給自己的公司，是否毋須支付印花稅? 結果: 買家是次提名被稅局視作為另一項交易，結果買家被稅局加徵$340萬AVD。 假如該物業為住宅，情況更壞: 兩次交易的AVD 以公司名義住宅物業，需支付BSD(相等於成交價的15%)。 買家在短時間內將住宅物業轉讓，須支付SSD 。 3D辣招 英文簡稱 實施日期 住宅 非住宅 特質 / 目的 額外印花稅 SSD (舊版) 20.11.2010 適用 不適用 打擊物業短炒活 額外印花稅 SSD (新版) 27.10.2012 適用 不適用 打擊物業短炒活動 買家印花稅 BSD 27.10.2012 適用 不適用 打擊外來資金炒賣本地物業 雙倍印花稅 AVD (DSD) 23.02.2013 適用 適用 壓抑需求 備註: SSD : Special Stamp Duty ; BSD : Buyer’s Stamp Duty AVD : Ad Valorem Stamp Duty ; 俗稱 Double Stamp Duty (DSD) 非住宅 : 包括工廈、寫字樓、舖位、獨立車位、非住宅地皮 4. 提名 討論個案: 一對香港永久性居民的夫婦簽約以800萬元購入一住宅物業 成交前，他們提名外母作為聯名買家。其外母並未持有香港住宅物業 問: 是次提名，是否要被徵稅? 4. 提名 結果: 是次提名交易被稅局徵收了20萬SSD (以15%稅率計)。 稅局理據，妻子與其母親是近親，但外母與丈夫卻非近親，因此該次提名涉及1/6業權權益轉讓。 注意事項: 獲提名人必須要與所有提名人之間是近親關係。 獲提名人本身是否持有香港住宅物業。 5. 小心串連交易，拆單交易未必有著數 討論個案: 一對父女，父親持有多個住宅，但女兒為剛成年的clean buyer。 父親為了慳印花稅，故俾錢女兒購買一所售價2200萬 (表二稅率4.25%) 連車位的住宅物業。 代理為令買家再省點稅，將樓和車位分拆兩份臨時買賣合約作成交，並訂明住宅物業的售價為2000萬，車位為200萬，兩份合約都以女兒落名買入。 這項交易要支付多少稅? 備註: 行內指Clean Buyer, 即為香港永久性居，沒持有香港