某酒店投资预算回报分析及项目运营思路(DOC_12页).doc

酒店项目市场调查报告 暨项目投资经营方向设想 XX酒店市场竞争日趋激烈，酒店业经营越来越国际化、标准化。作为达到高星级标准化酒店的项目，酒店项目的筹建一系列工作，必须进行认真的细致调研，这样我们的市场定位和开拓才会顺畅。 项目市场调查 根据本项目所处的地域性，我们对周边主要竞争对手做了仔细的调研，情况大致如下： XX酒店调查表 酒店名称 调研项目 **国际酒店 ***酒店 ***国际酒店 ****大酒店豪情天地歌舞剧院、汤城桑拿中心、游泳馆、保龄球馆目前，全国的酒店业发展方向被普遍认可的主要有两个，一是传统高星级酒店，二是连锁型经济型酒店，从200年的酒店市场状况来看，也反映出这种趋势，一直以来面对的传统的中等消费群有萎缩的迹象，尤其是散客群体，下降幅度很大，究其原因，主要是现有的目标市场忠诚度比较低，对价格过于敏感，在市场上出现大量经济型酒店等较便宜产品后，“跳槽”频发。因此，积极寻找新的、高成长性的目标市场，确定今后酒店投资方向是我们现在必须开始考虑的战略问题。 在进入主题之前，我们应该对当前十分火爆的经济型酒店投资热潮保留清醒的认识。 首先，经济型酒店存在巨大的竞争风险。经济型酒店的良好竞争力是相对于星级宾馆而言的，一旦市场上出现大量的经济型酒店后，他们之间的竞争将是相当惨烈的，道理很简单，经济型酒店一开始就是以“廉价”为营销策略的，当大家都以此为竞争手段（受服务内容限制，很有可能是唯一竞争手段），结果可想而知。 其次，经济型酒店较高的利润率不能掩盖利润额不高的事实。尽管经济型酒店人力成本相对节约，使整体利润率要高于一般的星级酒店，但由于房价偏低，客房数量有限（客房数量受人力成本制约），绝对利润额不会很高。 最后，经济型酒店服务含量较低，无法有效提升投资者管理酒店的能力和品牌效应。举个形象的例子，经济型酒店就好象餐饮业中的快餐店和零售业里的便利店，所提供的产品和服务都是走低端路线的，从长远看，的确无法承担起提升投资者酒店管理能力及品牌效应的责任，就象肯德基和麦当劳，在目前的中国似乎是地位颇高，但在国外，象这样的快餐店几乎遍地都是，就象国内的大排档一样，没什么希奇的。那么，什么样的酒店才值得投资呢？换句话说，面对何种消费群体的酒店才是我们的“梦中情人”呢？。如果按社会身份划分，他们应该包括但不只包括以下几种人：外企白领和部分中高层管理人员，IT、广告、咨询等新型行业从业人员，外贸公司营销人员，有高等教育背景的自主创业者和自由职业者以及有国外生活、工作经历的各类人员。如果说中国将来会出现“中产阶级”这一阶层，他们一定会成为最主要的组成部分，而国外的社会发展历史表明，这一群体不仅消费能力最强，而且能引领消费潮流，甚至形成社会上主流的消费意识，目前，国内的类似群体还在初步形成的过程中，数量还不够庞大，但可以预见，随着中国开放型经济的深入发展，全球化浪潮进一步升温，在不远的将来，所谓的“中产阶级”一定会出现在我们的周围。??? 所以，投资专门服务于他们的酒店绝对是值得尝试的投资目标，重要的是，至少在，这样的酒店还没有或者说特征完全匹配的没有，因此，投资这样的酒店具备“掘第一桶金”的潜力，其次，这样的酒店不同于传统的高星级酒店，投资额不会过于巨大，投资者资金压力比较小，第三，由于面对的顾客群体喜欢简单的服务和自助式服务，对人员面对面服务要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。 酒店设计、服务和管理的一些特点。对酒店服务的需求特点 满足酒店设计、服务和管理 ?出生于上世纪70年代的大中城市。 大部分是独生子女。 家境殷实，受到良好的教育，普遍没有吃的经历。日常生活中经常表现出独来独往，表现低调的特性。 比较自我，在传统人士眼里可能有点自私。 简单快速的服务。 强调私人空间，不喜欢经常被打扰。 喜欢宽畅的住宿空间。 喜欢自己帮助服务，不喜欢过多的服务语言流。 对不舒适的酒店环境难以忍受，耐心有限。 服务人员保持适可而止的服务态度，可以不热情，但必须业务熟练，动作快速准确。 简洁、明快、新颖、现代的酒店环境设计，避免单纯式的豪华。 提供大开间式，有隔断的类套房客房。 做到“顾客不要求，员工不出现”，尽量少打扰客人。 酒店各种硬件必须万无一失，实现其应有功能。 提供自助服务区，如洗衣、简易厨房。 很容易接受新事物，尤其是高科技产品。 跟随潮流，但不盲从，不是简单的“追星族”。 对互联网高度热衷，喜欢网络聊天，但现实中的社交能力有退化趋势。 喜欢酒店提供各种具有科技含量的设施设备。 喜欢每次酒店住宿经历都有新鲜变化。 不喜欢在酒店看到每个酒店都有的“大路货”。 提供床头多用途小型电子产品。 全酒店实现无线上网，客房内配置多个高速网线接口，包括洗手间。 提供酒店所在城市“时尚地图”小