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投资性房地产评估 朱宝全 目录 一、投资性房地产评估的背景 二、理解会计准则下投资性房地产的定义 三、案例分析 四、不同会计准则下投资性房地产的评估 五、投资性房地产评估实务当中的问题讨论 一、投资性房地产评估的背景 投资性房地产成为评估业务的缘由 （一）会计准则的变化 随着经济的发展和投资观念的改变，很多发达国家的企业将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。 为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计准则趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日发布的会计准则第3号《投资性房地产》，借鉴了《国际会计准则第40号——投资性房地产》中的相关规定并在有限度应用公允价值等方面进行了创新。 CAS准则的要点： 投资性房地产需在报表中单独列示； 在公允价值计量模式下，投资性房地产在会计期末应以公允价值在其财务报告中反映。 公允价值的确定方式 在国际会计准则中，“公允价值”是指在一项公平交易中，熟悉情况的双方进行资产交换的金额。 在中国会计准则中，“公允价值”是指在一项公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。 从两者的定义上来看，没有本质的区别。 如何确定投资性房地产公允价值成为采用公允价值计量的企业首先要解决的问题。借助于作为独立第三方的评估师的工作成果是国际上流行的做法，也成为大部分企业及会计师的首选。 因此，我们说，会计准则的变化为评估行业带来了新的机遇。 二、理解会计准则下投资性房地产的定义 （一）在IAS或HKAS下投资性房地产的定义 为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括： 为长期资本增值而持有的土地，不包括正常经营中为短期出售而持有的土地； 尚未确定未来用途的土地； 主体拥有或在融资租赁下持有并在一项或多项经营租赁下租出的建筑物；及 准备在一项或多项经营租赁下租出的空闲建筑物。 （二）在CAS下投资性房地产的定义 为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。主要包括： 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权；及 已出租的建筑物 根据《〈企业会计准则第3 号──投资性房地产〉应用指南》：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。 三、案例分析 （一）案例简介及主要工作流程 我们选取过往的一个案例作为引子，和大家共同探讨投资性房地产评估过程中的关键事项。 案例简介： 某H股公司，为基建行业大型国有企业。拥有物业数量较多，达2000多项，其中投资性房地产约20项，分布在中国内地多个省会城市和香港。 评估目的：满足财务报告HKAS下投资性房地产公允价值的披露需要。 主要流程： （二）评估范围的确定 在本案中，投资性房地产范围的确定经历了漫长的过程。作为一个新兴事物，客户本身对会计准则的理解还远没有达到理想的水平，因此理论上本应由客户自己根据的投资性房地产范围变成由会计师协助完成。会计师根据自己对准则的理解很快确定了一个投资性房地产清单并同时提交客户和评估师。但当客户看到那个长长的清单后，直接的反应就是不能接受。 客户认为，很多房产尽管目前正在出租但只是一个临时或短期的行为，客户持有该项资产的最终目的并不是赚取租金或资本增值。 会计师认为，他们只是严格地按照准则的规定进行了识别。 经过一番博弈，最后确定的范围清单有所修改，主要为一些位于发达城市（包括上海、北京、广州和香港）且全部或绝大部分已经出租的写字楼或办公单元。 范围确定过程中的评估师心得： 在这个过程中，会计师和客户各有自己的判断，作为评估师，我们本身是被动的，没有太多的发言权，但因我们必须参与其中，因此也就有必要了解他们各自坚持的理由，即了解问题产生的缘由。 如前所述，客户是一个基建行业的公众公司，如果持有大量的投资性房地产，表象看来似乎会有“不务正业”之嫌，且因后续年度均需要评估将势必增加“麻烦”；而会计师因为职责所在，有责任和义务根据准则的规定判断企业的分类是否合理。 因此，评估师本身必须了解甚至是熟悉会计准则的相关规定。 （三）评估基准、方法和假设 相对于范围确定的复杂性，在评估基准、方法和假设的沟通方面较为顺利。因为目前的评估基准为Market value（市值），而会计准则需要的是Fair value（公允价值），针对上述特定的投资性物业，市场价值就是其公允价值；主要方法为市场比较法（以位于香港的物业为主）和收益法（以位于内地的物业为主），这种侧重点的确定亦是考虑的不同市场交易案例的活跃性和可比性。 在评估假设方面，主要问题体现在