YOU盘时代策划推广报告.pptVIP

目录 一．项目概况和产品技术指标 二．与周边在售楼盘对比 三．项目周边竞争楼盘分析 四．本项目采取的对策 五、市场定位 六：客群分析 七．销售节点划分和具体策略 八．广告策略和执行步骤 九. 定价策略 十. 销售总结 项目概况及技术指标 项目周边竞争楼盘分析 周边在售楼盘销售情况 从上图并结合市场情况分析如下： 一．芳满庭前期一直捂盘蓄水，积聚人气，并在杭州房价达到最高峰的2007年11月初，以一种诡异神秘的姿态入市。而且在开盘前三天仍未公布具体的开盘地点和开盘日期，更使此项目蒙上了更加神秘的面纱。开盘当天又制造排队抢购的旺销场面，并为客户指定房号以炒作销售强势。目前90平米以下户型已售罄，仅剩130平米以上的部分户型。 二、剑桥公社一期于2007年8月开盘，推出的是35-45平米的精装修小户型，也是赶上了杭州楼市最辉煌的时间点入市，主要针对浙大紫金港校区的学生，销售情况也十分强劲，并于2008年元旦期间推出了300余套二期房源，然进入2008年杭州楼市处于低迷状态，由于前期销售情况良好，目前该项目入住率仍高达70%以上。 三、协安上郡本定于2008年11月底开盘，然面对杭州楼市低迷的情形，期望能通过新政等使楼市回暖，调整后于2008年12月04日开盘，开盘当周订购13套，当周销售情况在杭州此类项目中排名在前十名之列。 客户群体细分 住宅客户群体 年龄：以 25-35周岁 为主，少量 35-40周岁 工作区域：文三路电子街、文教区写字楼、古墩路专业市场 职业分布：IT、金融服务业、房地产策划代理、管理咨询、法律、自由撰稿人、广告等行业从业人员. 住宅客户群体特征： 1、年龄在25-40周岁，刚工作不久，有一定的经济基础，然无力购买市区繁华地段的高档住宅。 2、大多是即将结婚或刚结婚的新婚一族，买它作为平稳过度，等将来有钱在更换大户型住宅。　 3。部分三坝周边已有住房的房屋出租和投资户。 商铺客群细分 年龄：30~40岁 工作区域：古墩路专业市场、汽车北站汽车城附近经营户为主 客户来源：主要来自省内温台义等地区，部分为省外在杭工作、做生意的投资客 商铺客户群体特征： 1.对城西以及三墩区域较为熟悉 2.工作或生活在此区域内及附近 3.对此区域商铺价值及前景看好 4.大多为刚刚起步的创业型公司。 产品分析 办公楼部分 卖点： １．杭州”徐家汇“商圈核心地段． ２．板式住宅，袖珍户型，宜商宜居，功能分区明确． ３．旁边是欧尚．银泰等综合性商业配套． ４．南面是国家公务员集中的政苑小区，西临近六千亩浙大紫金港校区的人文底蕴． ５．自身具有七千平米的商业配套，车位较充裕． 缺点： １．作为办公楼面积较小 ２．没有产权． 对策： １．通过价格优势弥补无产权之不足． ２．通过使用空间高争取浙大紫金港校区学生及周边客户． ３．对附近刚结婚和即将结婚的客户进行针对性营销． 4．鉴于当地租房市场紧张，取得租房客和投资者的青睐． 产品定位与推广主题 SOHO办公部分： 定位：城西成熟创意公寓/ 推广主题：1、灵动空间，创意人生。 2、时尚空间，简约生活 3、小空间开启大生活。 备选推广语：1、让生活充满‘层次’。 2.空间不再一”层“不变。 3. 层峰之上，构筑专属领地。 繁华尽处，品位别样人生。 4.智者行于未萌。 商铺定位：城西地铁口核心旺铺 推广主题：1.财富与理想的浪漫邂逅。 2.相时而动，择机而行。 本项目的销售节点划分和策略 体验式服务 价格策略 价格制定的前提 客户感知价值：客户对其购买的产品/服务所感知到的价值 客户成本：客户为拥有某件商品而付出的货币，时间，精力之和 客户让渡价值：客户购买产品或服务所实现的总价值与客户购 买该项产品或服务付出的总成本之间的差额，是指客户在购买 和消费过程中所得到的全部利益 价格策略 定价思路： (1)、整体价格走势为低开高走，低价入市，选出几套朝向、楼层、户型、景观不好的房间以低于市场心理价位销售，好的户型和差的户型按比例组合推出。以稍低价格入市，每次略微提价。 (2)、蓄势铺垫，提高人们的心理价位，楼盘以低于心理价位开盘。 分内部认购价、开盘价、二次开盘价等。 (3)、对带绿化户型进行公关活动的炒作，送车库炒作，物色买家，以高价出售。 项目价格预判 综合本案定位、规划、产品