房地产住房市场的宏观调控政策研究论文.doc

摘要 房地产业是我国当前国民经济的支柱产业，在中国特色社会主义道路的大背景下，对其进行适当的宏观调控是必要的。同时，该产业事关我国的经济命脉，进行政策效果评价与反思也是必要的，以期改善宏观调控的方向及手段，促进房地产市场乃至国民经济的健康发展。自2003年国发200318号文件确定市场为解决住房问题的主要渠道房价投资供给结构投机、投资性购房保障建设本文对上述针对房地产市场的宏观调控政策方向及效果,逐一进行讨论[10]。 杨晓冬通过对我国住房市场和住房政策的深入分析，以政策自身效果、政策执行效果和行政管理效果为准则，建立了住房政策有效性评价指标体系，并利用灰色综合评价模型，其认为我国 2001—2010 年住房政策的有效性逐渐增加，但其有效性水平较低[11]。 孔凡文、范志华等通过比较分析房价、销售量、房地产开发投资、开发量、保障性住房建设在2009年—2011年的变化与2003年—2007年间的变化，认为宏观调控政策取得了积极效果，房价环比增幅明显在回落，但是房价回落程度还没有达到国家预期目标，仍需贯彻、执行房地产宏观调控政策[12]。 周晓蓉、李霞运用面板协整分析方法和格兰杰因果关系检验对我国政府实施的房地产调控政策与中国房价关系进行实证研究，结果表明，税收政策、信贷政策、土地供给政策三种调控政策与房价变动之间的关系，从长期来看并不存在稳定的均衡关系，他们认为导致我国房地产宏观调控政策失效的主要原因在于:针对抑制房地产市场过热问题，各级地方政府与中央政府立场不一致[13]。 郭庆然分析 2000 年—2008 年我国房地产调控政策，认为造成调控政策效果不理想的原因有两个，一是房地产调控目标多元性及其冲突，二是地方政府角色的双重性和矛盾性，地方政府既是政策的执行者，也是房地产市场的利益主体[14]。 1.3研究方法 1.3.1文献分析方法 文献研究法是对历史文献资料进行搜集、整理、归纳、统计、分析的方法。本文需要搜集和研究国内外关于政策评估以及房地产调控方面的文献，并从中汲取有价值的部分，为构建目标体系及绩效评价提供思路。 1.3.2调查研究法 关于房地产政策的具体效果等方面需做大量的基础数据调研工作，才能保证研究结果的实证性。根据本文的研究内容，需要对我国具有代表性的大中城市采取房地产调控政策措施前后房地产成交量、成交价格、房地产供给量等方面的数据进行调研，确保研究数据的真实性。 1.3.3理论研究与实证分析结合法 本文在对房地产调控政策的绩效评价的研究中，以 1998 年以来我国的房地产市场为实证，结合当今在房地产调控绩效评价方面的理论研究成果，评价分析政策实施的效果。 1.3.4比较分析方法 一方面，本文在实证研究中需要对各阶段房地产调控政策实施前后相关的指标数据进行纵向的对比分析。另一方面，在对政策的绩效评价过程中，需要对政策调控目标和政策的效果进行对比研究，找到偏差的关键和原因。再次，研究中需要对政策调控各个阶段的绩效评价结果进行比较分析，为政策的制定修改提供参考。 2.关于“房价虚高”的调控 2.1.我国“房价虚高”的原因 （1）.住宅市场供不应求的基本格局，是房价上涨过快的基本动因 （2）.土地供给制度缺乏弹性抑制了城镇住房供给增长 （2）.持续宽松的货币环境和低利率管制，持续的激励需求，是当前房价过快上涨至关重要的助推因素 2.2.对“房价虚高”的宏观调控始终未能对症下药 我国的社会主义市场经济，是“国家宏观调控下，市场机制对资源配置发挥基础性作用的经济”。我国的“国家宏观调控”典型的内容包括：政府掌控土地吞吐及用途管制、货币吞吐及资金成本管制、信贷投向控制、固定资产投资控制、收入分配调节等等。与此同时，房地产行业由于以下特点，使它成为与宏观环境联系最为紧密，与国民经济运行息息相关，受宏观调控影响最大而又最受宏观调控者关注的市场。 ．房地产建设的主要投入要素是土地，而土地供给由政府掌控； ．住宅购置是家庭部门发生的最大额度的资产购置，是家庭部门支出中使用杠杆比例最大的支出，因而住宅市场需求受政府货币政策影响最为显著； ．房地产产品的生产过程本身是一个固定资产投资过程，而在我国，“固定资产投资”是政府调控宏观经济最重要的路径和最关注的宏观变量。 这三个行业特点，使得住宅市场显著不同于汽车、计算机市场，以及粮食、衣着等普通消费品市场。在体现中国特色、备受宏观调控政策变动影响、备受宏观经济调控关注方面，没有哪个行业能出其右。无论是宏观经济出现波动时，还是宏观调控出现失误时，房地产市场均不可能像其他产品市场，或可安于一隅、悄无声息的独善其身。我们对2003年以来的历次价格调控的主要措施进行归纳，大致包括如下内容： ．要求从政治高度重视房价问题。逐步将“房价问题”升级为“政治问题”，建立行政问责制。 ．大