第六节 地级市城市商业综合体的开发与运营规律推荐.doc

第五节 地级市商业综合体的开发规律——以苏州、徐州、泉州等城市为例 前言 商贸业是城市之间竞争的重点之一，商贸项目的重点是城市商业综合体，它代表一个地区商贸发展的繁荣程度。 从2004年开始新摩尔商业管理公司陆续论证一些地级城市的购物中心和综合体，积累了宝贵的经验和教训，2007年不仅以新摩尔公司名义论证了泉州城市综合体项目，而且在年底以专家身份到金华现场指导CBD与综合体项目论证， 在杨宝民 张中增上海商业地产大规模公开课程中，部分学员也提出了在地级城市如何实际操作城市综合体的问题。 通过借鉴深圳新摩尔公司操作徐州、长沙30万平方米综合体的系统化经验，我们开始重视在地级城市策划一流城市综合体的一条龙开发与运营，提出了优秀标准：在功能组合上借鉴世界一流城市综合体，在文化内涵上重视优秀地域文化特点的表现，在地级城市综合体盈利模式创新方面注重可操作性，能够通过策划和规划设计以及招商资源的有效整合提高综合体投资收益，实现城市商业综合体的可持续运营。 地级城市综合体不需要与大城市综合体攀比豪华程度，而应该在功能组合、建筑文化内容、可持续经营方面下功夫。 一．我国地级市的消费特点 我国幅员辽阔，根据经济发展特点可以划分为三类地级城市，一类是发达城市例如大庆、温州、东莞、泉州、嘉兴、金华、无锡、苏州等经济发达城市，一类是内陆中等发达城市例如徐州、扬州、赣州、锦州、吉林、潍坊、大同、牡丹江、芜湖、漯河，一类是不发达地级市，例如梅州、百色、吉安、阜阳、汉中、周口。 地级市消费一般特点 1.生活消费为主，高档品牌消费除沿海发达城市外较少。 2.地级市一般只有一个商业中心，业态以超市、百货、专卖店以及批发市场为主。 二．地级市商业综合体的选址与土地价值评估 1.老城区选址 一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。 表1老城区综合体选址的风险控制 1.拆迁风险 需要周密的拆迁方案，保证被拆迁的居民以及商户合理权益，同时要做好充分的宣传工作，减少拆迁阻力。 控制拆迁总体成本和时间是最重要的工作，需要进行拆迁摸底和评估，否则可能导致项目流产。 一般作为外地开发商适合固定费用，委托政府拆迁方式，对于被拆迁户可以优先安排子女就业，鼓励他们以优惠价格购买综合体的住宅和商铺，形成和谐的社会氛围。 2.政府风险 政府在综合体建设过程中需要起到引导作用，对政府政策连续性和政府领导人的威信和稳定程度都需要评估。 需要政府对综合体项目开发认识形成共识，形成正式文件 3.金融风险 拥有相当实力才能开发综合体项目 资金不够企业采取战略联盟方案，联合实力更强，注重可持续经营理念的企业加盟。 拆迁操作的有效方式是在较好位置提前做好安置性住房，解决大多数居民安置问题。商铺一般可以采取指定区域回迁方式，对于少量办公用房可以采取货币补偿方式。 老区土地价值评估 (1) CBD区域 在CBD中商业价值明显增大，面对商业临街部分商业价值最大，临近地铁或轨道接通，可以有效增加土地价值。 一般老区占地较小，需要挖掘空中花园的价值，间接提升土地价值。 (2)非CBD区域 新区需要选择在商圈内土地，土地价值远低于老区。两面临街的土地地块，一面道路是慢车道，土地价值较高，否则不适合开发综合体，一般适合单体住宅和写字楼之类的开发项目。 2.综合体在城市新区选址 我国众多城市都有自己的新城开发计划，新区开发策略受到地方领导水平和国际化视野的制约，需要先策划后规划，杭州工业园区为核心的杭州新城规划为全国新城规划树立了优秀样板，值得全国各类地级城市参考，只有新城开发具有较高的城市规划和商业规划水平，新区的综合体开发才能具备良好的开发条件，在城市新区选址建设综合体具有自己的特点，我们进行了初步归纳分析，如表2所示： 表2城市新区综合体选址的SWOT分析 S 新区地价便宜，占地面积较大，适合开发非常高起点的综合体，需要打造 W 周边消费人群不够，人气聚集困难，开发失败率极高，对开发和经营水平提出较高要求 O 新区建设是中国地级市在城市化进程中普遍遇到的问题，新区开发城市综合体是必然趋势，选择会展中心和城市CBD区域建设城市综合体是一种机遇 T 老城市开发综合体对新城区威胁最大 地级市在新区开发过程中，一般要重点将一个新区作为CBD所在地，不要多个重点，否则新区居民区太少，人口聚集不够，难以形成气候。金华在城市化进程中采取组团式的城市发展战略，但是在实施过程中，主要开发方向金东新区规划面积过小，明显出现了多个新区同步开发的失误，造成社会资源的浪费。事实上能够集中力量发展金东新区，与义乌等加快一体化进程是最佳选择。