家和房地产开发公司税收筹划方案.doc

家和房地产开发公司税收筹划方案 HYPERLINK  青 岛租房买房:www.qingdaofdc.com 本篇论文目录导航：【第1部分】家和房地产开发公司税收筹划研究【第2部分】房地产开发公司税收筹划的优化方案前言【第3部分】房地产税收筹划的概念及其方法【第4部分】家和房地产开发公司税收筹划业务流程及空间分析【第5部分】 家和房地产开发公司税收筹划方案【第6部分】家和房地产开发公司税收筹划的效益和风险评价【第7部分】某房地产开发公司的税收筹划策略论文结论与参考文献 　　四、家和房地产开发公司税收筹划方案　　　　(一)家和房地产开发公司税收筹划的思路、原则和方法　　　　1、税收筹划的思路　　　　(1)从开发业务入手房地产幵发环节众多,每一项业务的发生都会涉及税金,这就需要将房地产开发业务与税收政策相结合,税收政策与具体的税收筹划方案相结合,税收筹划方案与会计处理方法相结合,以降低税收成本,达到较好的筹划效果。比如,产权在其他行业的税收筹划并不是突出的问题,但对房地产开发公司来说就很重要了,产权的归属不同,会计核算和税收筹划的方法也就不同。无产权证的地下车库就是典型的例子。无产权证的地下车库《物权法》中没有明确的规定,实务中,对于非人防设施的无产权地下车库按照谁开发谁受益的原则,由开发商管理,不能作为成本费用扣除;而对于人防设施的无产权地下车库,根据相关法律,视为无偿赠与地方政府,将其作为公共配套设施允许扣除。从这点可以看出,家和房地产开发公司税收筹划与开发业务相结合的重要性。 　　(2)从合理转化入手在一定的条件下,通过征税范围的筹划、纳税人的筹划、税率的差异、税基的筹划、税收优惠政策的筹划、纳税环节、纳税时间、纳税地点的筹划,改变企业的经营方式和业务形态,朝着降低税负的方式转化。如一房地产开发公司,有价值100万元的仓库欲出租给物流公司使用,若直接出租,年租金45万元,需承担营业税及附加45X5%X (1+7%+3%)=2.475万元,房产税45X 12%=5. 4万元,不考虑企业所得税,此业务合计缴纳7.875万元税款。若房地产开发公司与物流公司签订仓储合同,变出租为仓储服务,并配备保管人员,则营业税及附加??为2. 475万元,而房产税为100X (1-30%) X1. 2%=0. 84万元,不考虑企业所得税,合计缴纳3. 315万元税款。业务形态改变,出租改成仓储,节税4. 56万元。当然,降低的税费要小于相应增加的其他费用,比如人工费用的增加,筹划才是理想的。 　　(3)从系统筹划入手将公司各个环节、税种、税种各个要素,甚至是公司上下游企业的税收系统筹划,迖到节税总额最大化、风险最小化的效果。对各个业务环节系统筹划,就要做到使每个环节少缴税,甚至不缴税,从而减轻整个企业的税负;也可以对全业务流程做出适当的安排,即使某个环节的税费增加了,但从整个过程看,反而是降低了税负。对各个税种系统筹划,就是安排好现金流的支出时间以及避免重复纳税。如有的房地产企业既有营业税的劳务,又有增值税的建材出售;一项销售活动既涉及营业税的范围,也有增值税的范围,这就要求企业选择适当的核算方式,有效降低税收成本。对税种各个要素系统筹划,就要将各个业务中涉及的税种要素统筹考虑,如根据纳税时间合理安排现金流的支出。对公司上下游企业的系统筹划,减少因税负转嫁而导致合作事项落空。 　　(4)从利用契约入手企业是一系列契约的组合。若从契约的角度分析税收筹划,不外乎三个层面: 　　一是纳税人与税务机关的法定契约关系,是以法的力量支撑的;二是纳税人与利益相关者之间的市场契约合同关系,是用博弈来维护多方利益关系的;三是企业内部的契约关系,合理有效的公司治理机制,可以有效降低交易成本。若一家商业地产开发商,签订销售合同约定,房屋标准层单价是12000元/平方米,车库单价为0元。同时约定,地下194个车库可供使用至土地使用权届满。税务机关认为,上述合同内容表明地下车库实质上是无偿rdquo;赠送给了客户,视同销售,应按每个车位10平方米,市价10000元/平方米,补交营业税及附加10X10000X194X5%X (1+7%+3%) =106. 7万元。实际上这家商业地产开发商只需签订合同时,约定每平方米单价12000元含地下车库,就属于捆绑式销售,无需缴纳税费。 　　2、税收筹划的原则　　　　(1)开发项目最开始筹划公司的税负产生可以分为两个过程,即税款的产生和税款的缴纳,如果等到销售交易环节,或是被税务机关处罚时,再进行税收筹划为时已晚,给企业造成了很大的财务损失。因此,家和房地产开发公司在项目前期,应做好税收筹划的制度安排,规范公司的经营业务,考虑产品的定位和户型的选择,做到财税成本最优。 　　(2)遵守集团公司税收筹划管理的前提下,根据公司的实际