建筑业房地产营改增后会计实务处理与纳税疑难问题解决方案.doc

房地产、建筑业营改增??“营改增”新政自2016年5月1日，！面对房地产、建筑业财税及管理工作由营业税向增值税的转变，过渡阶段如何确定纳税人身份和计税方式？如何开具发票？如何差额计税？如何设置会计科目？如何会计处理？哪些可以进项税额抵扣？哪些进项税额不能抵扣？老项目未完新项目已经来了怎么办？营改增密集文件出台的时期，地方指引也在不断推陈出新，是摸着石头过河？还是运筹帷幄？一系列问题摆在面前，剪不断、理还乱？  本课程将以营改增实施细则为基础，结合营改增政策指引，，强化大家会计与税务处理的实际操作技能以及增值税专用发票法律风险、合同管理税收风险的防范意识。? 课程参会对象：房地产建筑企业，总经理，副总，财务总监、财务经理、税务总监、税务经理等财务人员、税务人员等。掌握房地产建筑业营改增的具体政策，准确把握政策实施中的重点、难点问题正确计算企业的销项税额、进项税额、顺利进项营改增后的账务处理和纳税申报工作掌握房地产建筑业相关行业改革政策，知己知彼加强对增值税专用发票的管理，防范虚开增值税专用发票的法律风险从税收角度掌握企业采购合同、销售合同审核重点，提供合同税控管理水平为企业组织架构设计、合同管理、报价管理等方面提出建议，提高财务人员决策能力。?????????????? （一）营改增营改增一般纳税人如何增值税会计房地产企业常见营改增业务会计核算例解 企业必须知道的4种减免税及会计处理办法 例说房地产业“营改增”一般计税方法的财税处理案例营改增业务会计处理（）营改增 房地产企业预收房款到底如开具增值税发票 7. 自来水费、电费是否开具增值税专用发票。若是，电费税率是17%还是13% 8. 非法转包、违法分包、资质挂靠，涉嫌“虚开”增值税专用发票 （）营改增企业出租房屋中提供水电行为征收增值税一人有限责任公司将房产无偿划转到法定代表人名下 3.总公司为所属分公司付款能否抵扣增值税进项税额 4. 三流合一中的资金流问题 房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额可以抵扣吗？这些设施如果最后拆除了，已经抵扣的进项税要转出 9. 营改增后房地产企业老项目与新项目存在开票税率上的差异，是否老项目与新项目之间的销项与进项不能互低 由于房地产开发企业有一定的特殊性，土地使用权转让是否属于增值税征收范围？比如实际操作中可能存在集团公司拍地后，交给子公司开发的情况，怎么办 如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定 13. 在资产重组过程中，通过合并、分立是否要征收增值税 房地产开发企业增值税留抵税额是否可以抵减预缴税款 我们是一家的建筑公司，营改增后在国税机关登记为一般纳税人，但适用简易计税方法，我公司天津的一个项目需要在当地预缴增值税，回还需要纳税申报吗？天津已预缴的税款如何处理 17. 物业收取的停车费和电梯里面的广告位的出租是按什么行业核算 18. 某建筑安装公司与中铁外服签署《尼日尔某安装维护合同》，合同工程标的在尼日尔，是工程劳务合同，该合同是中铁外服承接的尼日尔工程劳务再分包给该单位一部分工程。现该建筑安装公司需向中铁外服开具发票结账，企业提出能否享受跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策，对中铁外服开具零税率增值税发票？如果可以享受，需提交哪些资料作备案 19. 根据《国家税务总局关于发布纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法的公告》(国家税务总局公告2016年第17号)第五条规定：“纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。”那么扣除时是否必须为同一项目 20. 除以“招拍挂”支出土地出让金以外，还要进行回迁房、配套等多种补偿形式,这部分是否可抵，用何票据抵扣 21. “营改增”后如何解决开发企业销项税与进项税不匹配问题 22. 违约后不予返还的预约金，是否界定为价外费用收入 23. 营改增实施后，房地产企业代垫的施工水电费，可否作为代收代付处理 24. 建筑企业一般存在简易计税方法和一般计税方法并存，总机构或后勤管理部门的进项税额怎么抵扣 25.《实施办法》46条“总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税”。而《营改增试点有关事项的规定》一、有关政策（七）建筑服务第4点关于外出经营的规定。是否前者指的是经过税务登记的分支机构就地独立申报，不存在预征，也无须再回机构地申报而后者是否指的是以总机构的名义在项目地税务按项目报备的情形 26. 分公司或项目部可以认定或登记为一般纳税人吗？总机构中标和签订施工合同，登记缴纳增值税又是分公司或项目部的话，税法有何障碍 27. 跨县（市、区）外的建安项目，经总公司授权并由分公司对外签订分包合同、材料合同等，其取得进项发票