舟山东沙旅游度假区概念规划推荐.doc

PAGE 舟山东沙旅游度假区概念规划说明 1. 区域概况 舟山东沙旅游度假区地处浙江省舟山群岛东南部的朱家尖岛。朱家尖与相距1.35海里的“海天佛国”普陀山，以及中国最大的渔港沈家门一脉相连，是舟山群岛核心旅游区域“普陀金三角”的重要组成部分。 朱家尖地理位置优越，交通十分便利。其中最著名的景区“十里金沙”拥有华东地区最大的沙滩群，沙质细腻，坡度平缓，为我国东南沿海所稀有。“十里金沙”包括青沙、里沙、千沙、南沙、东沙等九个沙滩，绵延５千米，景色极为壮观，滨海旅游资源十分丰富。 本项目位于朱家尖中部的东沙，这是一块由凤凰山、炮台山与沙滩围合而成的三角形腹地。东沙沙滩南北长1300米，东西宽150-170米，与朱家尖其它沙滩用地相比，具有面积大、腹地较广、交通便捷、容量大的特点。东沙面向正东，在南风和西南风（5月-10月间）时海面风平浪静，宜于滨海运动与开展各类活动，是朱家尖最具旅游吸引力的资源之一。 项目规划范围以牛头山和凤凰山南侧35米等高线、炮台山山脊线和东沙沙滩东侧为界，规划总用地面积为99.90公顷，其中可建设用地面积为80.12公顷，保护沙滩用地面积为19.78公顷。 区内气候特点：冬暖夏凉，四季分明；风大雾多，雨量充沛。其中春夏季雨量较多，秋季雨量较少。全年风速较大，由于受台风影响，夏季风力强度较大，属北亚热带海洋性季风气候。 2. 现状分析 项目用地在总体空间形态上呈现出背山面水的格局。凤凰山、炮台山、牛头山与沙滩呈三角形围合沙滩腹地，向沙滩、大海开敞。这几座山山势较高，形成了景观良好的绿色山体背景。 规划范围内土地利用以山林地、农居、沙滩为主体，有少量度假酒店及其它用地。现状道路以南部的度假村路为主，沟通南沙、东沙与情人岛以及外围公路；沿山路沟通外围及至小乌石塘；滨海大道沟通度假村路，并正在延伸至沿山路。 现状村庄主要分布为外沙、老山两个自然村落，外沙自然村在滨海大道西侧为主，老山自然村主要分布在沿山一带，建筑布局灵活自由，依山而建，沿路有数处水井，古树环抱，环境清悠。村中居民以农业、林业和渔业生产为主。在规划中可考虑将村落适当集中布置，并进行改造。 项目中部地形地貌富于变化，缓坡、小谷地、山溪相间。并且有一处现状水塘，周边地势低洼，可考虑在规划中形成较大水面。 用地范围东北部的牛头山高程172米，山势陡峭，景观良好，有依山就势建筑悬崖别墅的可能。 地块内的南部有现状三星级宾馆海天台，位于滨海大道与沙滩之间，占地2.98公顷。可对其适当进行建筑外观改造。 沿沙滩内侧有防洪堤，大部分为沙土堤，其中海天台一侧为混凝土堤。 3．客源市场分析 3.1客源市场现状 东沙现有客源市场主要以上海方向游客为主，杭州方向和本地游客为辅，游客来此的目的主要是为了观光、休闲。除了以东沙为目的地的游客外，还有从周边景区分流到此的游客：如南沙举办的沙雕节吸引的游客、从沈家门来此的游客、以及少数来普陀山进香的香客等等。 除了现有三星级宾馆海天台之外，东沙基本上处于未开发状态。因此要提高东沙的游客规模和旅游收入，必须首先适度发展酒店住宿设施。 由于受到气候影响，每年的旅游高峰集中在夏天7、8两个月。因此，如何提升旅游淡季的客流量也是在规划中需要解决的问题之一。 3.2目标客源市场 东沙是朱家尖旅游总体规划中明确的一部分，东沙的角色与南沙、千沙和里沙相辅相成。南沙的主要功能是观光、团队旅游以及中等休闲游客，千沙和里沙将开发成为高尔夫球场，而东沙的功能重点是高层次会议、度假中心。随着2008年通往上海的大桥建成，东沙的客源市场规模将会有爆发性的增长。 地理细分 一级客源市场：长江三角洲地区高消费度假休闲游客。 二级客源市场：境外游客，主要是从日本、韩国、香港入境的游客；来长江三角洲参加会议的游客。 潜在客源市场：境内境外背包族游客、国内观光游客。 客源市场人口规模大，可支配收入在全国位于前列。市场潜力非常巨大。 旅游次第细分：以东沙为目的地的独立市场、以来朱家尖其它区域娱乐、度假为主的分流市场，以周边普陀山、沈家门为主要目的的分流市场。 旅游目的细分：观光（自然风光、民俗村落）、度假、娱乐（酒店、别墅、娱乐中心）、自然（野营）、商务会议（与娱乐、观光、度假相结合）。 特殊兴趣细分：佛教禅宗爱好者/修行者、野营爱好者。 4.规划依据 《普陀山风景名胜区总体规划(2001-2020)》 《普陀朱家尖国家海岛生态公园旅游发展规划(2001-2020)》 《朱家尖岛域总体规划(2000-2020)》 《朱家尖东沙、大沙里区块控制性详细规划》 国务院《风景名胜区管理行条例》 《浙江省风景名胜区管理行条例》 其它相关现行规范、规定等 5．规划原则 1．要适应国际发展的潮流，由功能单一的传统型度假区向多功能复合型度假区转变。 2．要注重自然生