英德吉盛项目营销战略与策略推荐.doc

英德吉盛项目营销战略与策略 项目前期策划顾问及代理服务内容 本部分内容主要针对项目进行前期策划工作，重点解决项目“做什么”、“怎样做”的核心问题。 具体的策划工作成果包括： 1、《市场调研报告》。主要目的是研究项目所处的市场环境以及对房地产，尤其是对本项目开发有关的各种因素进行分析，从而为制定项目的定位策略和开发策略奠定基础。 2、《项目定位报告》。主要解决项目做什么类型产品，卖给什么类型客户，以及以怎样的价格销售等核心问题。 3、《项目物业发展建议》。主要提出关于本项目何时开发，开发强度以及开发节奏等关于项目开发策略的问题，提出在项目定位基础上、在市场真实需求下的产品设计建议，包括规划、建筑、户型、配套等意见。并可根据发展商需要提交本项目的设计任务书。 4、《营销策划执行报告》。主要提供项目总体营销策略总纲以及建立项目营销体系，针对项目入市销售实际操作各方面细节工作进行统筹安排，并在营销过程中执行。 详细工作内容及报告提纲 （一）《市场调研报告》 为项目准确定位，必须对项目所处市场进行详细的摸底调查，为此我们将提供全面的市场包含住宅、商业市场。针对项目所处市场环境及竞争状况进行全面的调查，内容包括： 1、英德市宏观环境 英德市总体社会与经济发展分析 英德市经济发展现状 英德市社会发展现状分析 英德市产业环境分析 英德经济发展趋势及预测 英德市城市整体规划 2、英德房地产市场研究 英德房地产市场分析 英德房地产市场总体发展概况 英德近年房地产发展分析 英德房地产前景展望 英德土地市场供应分析 房地产企业大宗土地储备情况 片区在售项目供应分析 需求状况分析 英德楼市特征分析 英德客户调查分析 英德市商业房地产市场供需状况及特征分析 近年英德市商业房地产供应总量 近年英德市商业房地产交易总量 英德市商业房地产现状分析 英德市商业特征及趋势分析 3、房地产新政对房地产影响及未来预测 近年房地产政策全观 新政对英德房地产的影响回顾 未来房地产政策展望及对本项目建议 4、市场研究结论 （二）《项目定位报告》 项目定位，基于市场情况，结合项目实际情况提出项目可行性、具有竞争力的产品定位。 1、项目分析： 项目背景 市场环境 竞争背景 项目自身条件 项目区位概况 片区规划属性 片区配套 交通 周边发展的机会点 项目地块分析 红线图及经济指标 地形地貌 四至分析 环境污染状况 项目SWOT分析 2、产品定位： 定位前提与依据 定位方向确定 客户定位 目标客户群分布 目标客户购买需求分析 项目整体定位 项目形象定位 案名建议 产品组合建议 价格定位： （三）《项目物业发展建议》 针对开发商及市场综合定位建议，现基于市场对物业发展方向提出以下调整建议，定向研究建议： 开发实施策略 物业开发顺序 物业开发节奏建议 规划要点 总平面规划布局 交通组织建议 住宅、商业主入口建议 建筑设计调整建议 物业类型 户型比例 户型面积 商业规模 建筑风格及外立面建议 住宅外立面建议 商业立面建议 周边环境利用及景观设计建议 配套设施建议 服务内容及物业管理建议 装修标准建议 户型亮点建议 （四）《营销策划执行报告》 上市时机及销售条件 销售时机 销售条件 营销方式 推售步骤 营销节点排期 推广策略 项目形象 项目展示建议 现场包装建议 项目模型制作建议 项目物料建议 项目媒体推广建议 项目活动推广建议 价格策略 价格策略 上市价格 促销策略 项目整合 项目SWOT分析 项目优势整合 项目推广计划及费用预算 销售组织 销售目标 销售计划 销售进度 客户管理 销售控制 以上是我们针对项目实际情况制定的工作提纲及说明，具体内容还要根据项目要求及工作内容做相应调整。 顾问合同执行要点： 于接到甲方书面任务通知书且收到首期顾问咨询费有效付款凭证之日起第45个日历天（国家规定重大节假日除外）提交《项目营销战略与策略》报告 于项目开盘前60天提交《营销实施及推广方案》、《开盘方案》和《价格方案》 乙方前期策略跟进人员提交《项目营销战略与策略》之后，项目经理级策划人员及销售人员自本项目开盘前三个月起定期到场负责协助项目前期筹备及销售工作，并结合当期销售目标提供月工作计划和总结。项目经理级策划人员和销售人员到场1次/月/人，时间4天/月/人 本项目开盘前三个月起（具体时间由甲方书面通知乙方），项目经理级策划人员和销售人员到场1-2次/月/人，加总时间10天/月/人 本项目开盘后一个月，项目经理级策划人员和销售人员到场1次/月/人，时间4天/月/人 在项目开盘前一个月，由乙方委派相应专业人员配合甲方对甲方销售人员进行指导培训 甲方委派专人与乙方成立策略顾问工作小组，负责乙方各项工作的安排与执行，并于每月乙方指导人员到场前一周汇总项目问题以便适时解决；