滨海大学城招商运营管理策划报告[精品].doc

滨海大学城 欣泰商业街 项目地处滨海区职教中心核心地段，商业认知度及认可度较高。 项目规模较大，规划设计起点较高。 项目业态齐全，有打造一站式购物中心的基本条件。 项目交通便利，四通八达，商业街内部交通组织流畅。 项目拥有良好的自然环境资源。 发展商实力雄厚。 市场未来实施“统一管理，规范经营，统一宣传”，打造职教师生永不落幕的购物天堂。 项目属于潍坊市重点招商引资项目，政府较为重视，支持力强。 （二）劣势（W） 现在处于职教中心建设期客流量较少；招商、销售有压力。 开发商首次介入滨海区开发市场也是滨海区第一家，消费者对开发商认知度不高。 （三）机会（O） 当职教区建设完毕师生入住，当地的经济快速增长，人民生活水平进一步提高 对购物、休闲、娱乐、文化观赏综合商业需求强烈 滨海区人均收入逐步提高，消费者投资意识渐强 市场目前缺少大型综合购物中心 目前市场缺少性价比较高的投资型经济型商铺 （四）威胁（T） 现在人口少，消费力支撑不够。 市场空间容量有限。 市场现有商户较少，部分商业经营状况不佳。 项目较好，口碑传播较快，但是要求项目不能出现灾难性错误。 产品形态及经营管理模式为滨海区市场创新，当地客户接受程度需要一定时间。 四、项目市场定位 （一）项目属性定位 集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务服务为一体的体验式立体橱窗商业街区。 （二）项目产品定位 1、物业形态定位 一个集步行街、综合百货、专业市场、大型餐饮、酒店式公寓、休闲广场等为一体的立体式橱窗商业街区。 2、产品功能定位 购物、休闲、娱乐、餐饮、商务服务为一体的“体验式立体街区 2、统一经营业态 统一经营业态就是规范某一特定区域的经营商品的种类，使其在今后经营过程中不产生经营业态上的矛盾，试想，如果在一条全是经营服装的区域再开几家餐饮将会是什么样的结局？经营业态的统一与规范是商业物业持久旺场的有力保障，不管什么形式的商业物业都必须在销售前就规划好商场的经营方向与业态，商铺的经营者必须按照这一业态去开展经营，否则，经营秩序就会变得很乱，而且由于经营种类的矛盾对经营者的经营本身就是一种损害。 3、统一宣传（广告）推广 为维护商场的形象，提高商场的竞争力，商场在开业后必须经常性地开展广告宣传推广，第一通过向外推广可以吸引更多的消费者光临，第二通过广告宣传推广可以营造和活跃商业气氛，第三通过宣传推广可以在消费者心目中建立商场的品牌效应，确保商业运营长期的经营。 4、统一招商 通过统一的招商可储备招商资源，不仅可为购买商铺的投资客解决后期的经营收益问题，增加项目销售机会。还可解决经营户的经营业态调整需求。同时可根据需要填补未实现经营的空铺，保证商场的繁荣兴旺的景象。 ５、统一投诉受理 “顾客就是上帝”妥善处理顾客的投诉，第一时间为顾客解决投诉将能在社会上为商场赢得良好的商业形象，是商场延续经营的有力保障。统一处理投诉的目的是为了营造管理公司与经营业主、经营业主与顾客之间的良好关系。 ６、协调商户关系与维持商业秩序 管理方与商户之间存在着管理与被管理的关系，各商户在同一条船上既想同心协力让船儿跑得快，之间又存在着商业竞争的矛盾，这些关系处理不当，运营中心将难以维持商场的经营秩序。管理机构要通过定期拜访、商户座谈等形式与商户保持经常性的沟通，让商户理解统一管理的目的，并积极的遵照执行，共同管理共同繁荣。 ７、建立和维护商场品牌 为了使项目处于市场竟争的优势地位，必须建立品牌经营的目标，品牌经营成功的最大受益者将是商场的经营户和项目的开发商。 二、招商运营中心管理定位 运营管理是商场开业后营运能否顺畅的重要保证，是商业运营的管理体系中重要的一环。建立一个完善的运营管理体系，对商场的经营管理、商业气氛、购物氛围和聚集人气都具有极其重要的作用。商业运营管理应本着多层次，人性化的服务原则为经营者和消费者提供全方位的服务。 三、经营管理实施前提 在项目的开发设计初期将“统一经营管理”理念导入其中进行项目的规划设计。 在项目的销售前期引导投资意向客户理解并接受“统一经营管理”。 确定合适的项目营销模式。 加大招商力度，解决投资客的经营管理后顾之忧，提供多种投资模式。 在项目销售的同时与投资客户签订“统一经营管理”的相关协议。 组建商户管理委员会共同促进“统一经营管理”。 确定“管理就是服务”的经营管理宗旨。 专业的经营管理队伍。 第四部分 项目营销模式分析 一、租售模式定位 根据本项目及所在市场特点，结合目前发展战略，我建议该项目采取以下租售模式与策略： 零售、零租与整租相结合 二、招商模式定位 招商思路：经营为先，招商为重 招商范围：大商家与小商家、个体经营引进并举 商铺经营：整租、大面积零租、散铺零租 根据业态与公司需要灵活组合 相关定性分析如下： （一）整租 1