中原地产成都中冶文投大魔方项目提案精选.ppt

* * * * * * * * * * * 3、本项目形象定位 形象定位 娱乐达人专属豪宅 SLOGAN：国际城南，最值得期待时尚领地 为本项目演艺及娱乐相关人士、城南高端商务人士量身打造的专属领地。 引入酒店管理公司作为物业顾问，创立成都及本项目的高端人士的居所。 融合商务、居住及高级酒店管理的特色，吸纳海内外的经营人士，提高整个项目居住者的品质，成为西南地区最高档的酒店式服务公寓，提高整个项目的含金量。 1、成都及区域客群分析 客户定位 全租型服务式公寓特点及客户来源 专业管理公司管理：提供与酒店相类似的管理服务内容； 客户：主要针对外籍的外来人口长住需要或者少量国内企业主； 租期：以一个月以上为主； 产权：公寓的产权统一。 各国领事 CEO--各跨国企业驻成都首席代表 外企在蓉分公司/办事处的高级管理人员、高级经理，外籍商务出差人员； 港、澳、台来蓉的商务客人、管理层人士、商务出差人员； 国内外中高档消费群体在成都固定住所确定之前的临时过渡住所； 全国各地区（主要是一线城市）集团公司中，到设立在成都的分公司参加中短期培训、学习和工作的职员； 海外跨国公司总部派到设立在成都的分公司和合资企业中短期工作的中高级管理人员、技术、行政人员等； 各国留学生与外籍教师 。 目前成都服务式公寓为全租式，主要客户群体为常住外籍人士及高端商务人士。 2、本项目客群定位 成都市近5年外商直接投资年平均增长率超过40％。截止2009年，已经约有145家在蓉设立办事处或成了分公司。今后随着成都社会经济发展，还将有更多的500强及跨国企业进驻成都。 目前驻蓉领事馆有美国、 韩国、 德国、 法国、 泰国、 新加坡、 巴基斯坦、斯里兰卡、菲律宾等9个，排全国第三位，仅此于广州和上海。 驻蓉外事机构：中日会馆，英国驻成都签证申请中心。 重庆目前有5个国家设立了领事馆：英国、日本、加拿大、柬埔寨、丹麦 。 来源二：外事机构的设立，方便了外籍人士旅游和停留，亦带来稳定的服务式公寓需求。 来源一：国际知名企业的陆续入驻带来了大量的外籍人士，为服务式公寓带来大量稳定的客户源。 来源三：演艺中心集聚作用，吸引演艺圈及娱乐圈产业链从业人士，带来主要的服务式公寓需求 客户定位 1、成都及区域内产品分析 产品定位 现有服务式公寓－香格里拉服务式公寓 项目名称 香格里拉服务式公寓 项目位置 成都市滨江东路9号 开发商 香港嘉里集团 总户数 酒店包含593间客房和套房，另其中有26间用做服务式公寓 项目概况 项目优势 成都最先出现的服务式公寓，主要面向高端客户。享受五星级酒店配套服务。临近CBD和东大街金融街，地理位置较佳。 项目劣势 总供应量较小，居家氛围欠佳。虽临近府南河，但因房间处于酒店大楼低楼层，缺乏景观享受。 经营情况 2007年开业后成为成都首批服务式公寓类产品，总共26套房，带厨房，面积从84——170平方米。因市场尚属空白，开业以来出租率始终维持在90%以上，地震后出租率也未下降。 面积（平方米） 84/1br 126/2br 168/3br 价格（元/月） 25000 35000 45000 1、成都及区域内产品分析 产品定位 项目名称 中汇广场 盛捷服务式公寓 项目位置 成都市人民南路三段1号 开发商 成都瑞安汇达房地产有限公司 总户数 200间客房， 户型面积范围：68-485 项目概况 地处CBD区域，紧邻人民南路，交通便利，周边配套完善。大楼地上35层，地下4层，高121.7米 。该大楼原名汇通大厦，瑞安集团于2007年收购并进行改造，目前项目已经更名为招商银行大厦。2009年8月，项目开始营业之初为莎玛服务式公寓，2010年3月底由雅诗阁接手更名为盛捷服务式公寓。 现有服务式公寓－中汇广场盛捷服务式公寓 房型 套数 面积（平方米） 月租金（元/月） 折合建筑面积租金（元/平方米/月） Studio 24 68 - 78 12800 165-188 一房 80 108 - 130 16800-17800 135-155 豪华一房 80 150 19500-22000 130-145 两房 8 191 29500 155 复式 8 298 - 485 48000 160-100 合计 200 / / / 整体出租率为40%多，各房型中目前入住率最高的是191平米的2房和123平米1房户型 1、成都及区域内产品分析 产品定位 现有服务式公寓－中汇广场盛捷服务式公寓 一房（108 平方米） 豪华一房（150平方米） 1、成都及区域内产品分析 产品定位 现有服务式公寓－中汇广场盛捷服务式公寓 两房复式房（306 平方米） 1、成都及区域内产品分析 产品定位 现有服务式公寓－中汇广场盛捷服务式公寓 2、基于客群定位的产品定位 产品定位 客户分类