中国房地产项目开发全程指导手册精选.doc

中国房地产 项目开发全程指导手册 林金树 编著 杭州策如金地产机构 2011年9月 房地产项目开发全程指导手册 策 策 行天下 如 鱼得水 金 点力量 财 富共享 策如金网站： HYPERLINK 中国房地产CEO超级群（118442292） 【房地产开发流程】 投资决策阶段 1. 市场调查报告 2. 项目可行性报告 3. 项目建筑策划 4. 项目评估和决策 前期工作阶段 一）房地产开发项目市场的定位 1. 确立开发理念（品牌建设） 2. 明确用途功能（充分挖掘土地潜能） 3. 筛选目标客户（为产品定位和价格定位做基础工作） 4. 进行项目设计条件任务书（确定建筑风格、结构形式、房型、面积和配套设施等） 5. 测算租售价格（参照类似房地产的市场价格，运用适当方法，综合考虑房地产价格的影响因素，确定本项目的租售价格） 6. 根据房地产企业经济实力和项目投资流量，分析和选择适当的入市时机，充分考虑到风险和利益的辨证关系，提出可行的营销策划方案，保证项目的顺利进行。 二）房地产开发项目的规划设计理念 1. 规划设计超前化 2. 建筑风格艺术化 3. 环境设计园林化 4. 住宅设计合理化 5. 配套设施完善化和科技化 三）房地产项目进行建筑方案投标，可多方案选择，可挖掘项目优越性 1. 规划设计与方案报批 2. 施工图设计（品牌化） 建设工程招标（可选择优秀施工单位） 签署有关合作协议（为工程开工做准备） 七通一平等工作（完成工程开工前期工作） 工程建设阶段 基础工程 主体工程 安装与装修工程 竣工验收 租售与物业管理阶段 营销策划 广告策略及广告推广 销售策略 物业管理 【商业地产开发八大步骤】 先定位，后拿地 先策划，后规划 先文化，后设计 先招商，后建筑 先融资，后投资 先经营，后销售 先管理，后开张 先品牌，后赚钱 【房地产调研】 房地产调研的定义 狭义的市场调研：市场调研是把消费者、顾客等公众与研究者通过信息联结起来，营销者借助这些信息可识别和确定市场营销机会和问题，产生、提炼和评估营销活动，监督营销绩效，并加深将营销视为一个过程的理解。狭义的市场研究的对象就是消费者，或者说由消费者所组成的公众。 广义的市场调研：运用科学的方法，系统地收集分析数据和情报，以帮助营销管理人员解决目标市场、竞争战略、产品、价格、分销渠道或促销活动。 狭义调研与广义调研区别表 狭义市场调研 广义市场调研 调研对象 消费者及由消费者组成的公众 政府、竞争对手、项目自身和消费者 调研方法 深入访问、电话访问、入户访问、拦载访问 深入访问、电话访问、入户访问、拦载访问、 实地调查和二手资料收集等 调研目的 通过对消费者的了解，为营销活动提供参考 通过各种调研方法，解决营销问题 调研内容 产品、价格、广告、渠道、消费者行为与态度、营销推广等 基本上涉及营销的所有主体和所有方面，仅仅作为一种单纯的方法 房地产市场调研：房地产市场调研通过选择房地产作为特定的商品对象，系统地收集、整理、记录和分析市场信息，进而对房地产市场进行研究与预测，为决策者们了解房地产市场的变动趋势，制定公司营业计划，拟订经营策略提供参考与建议。房地产调研是项目策划和决策的基础。 房地产调研的意义： 因势而变 寻找蓝海 营销创新 产品或服务的改进 检测营销效果 诊断功能 解释信息或活动 预测功能 通过市场基本状况的分析，预测市场未来的发展机会 房地产调研三大功能 房地产调研的功能 描述功能 收集并陈述事实 房地产调研研究的种类： 消费者研究：消费者导向是房地产营销的主流。如何满足消费者的需求，就是房地产开发商和经营者能否生存的理由与迫切需求。 5 W研究 何人（who） 人口数量 性别 比例 年龄 分布 教育 程度 职业 收入 居住 形态 社会 阶层 谁是使 用者 谁是购买者（谁决定购买） 何地（where） 购买者地域分布（区域差别） 购买动机 购买理由 购买用途 什么（what） 产品 规划 外观 造型 面积 环境 地点 格局（阳光、通风、朝向） 建材 公共 设施 价格 贷款 付款方式 何时（when） 购买时机 购买时间 购买季节性(周期性) 如何（how） 客户反应（价格、规划、地点等） 销售顺序 购买顺序（购买者及销售的反复次数） 动机研究 市场研究 销控研究 产品研究 五．“点、线、面、体”循环研究理论 一）点——一个盘调研 1.楼盘地段调研 A.区域特性 B.区域交通状况 C.公共配套设施 D.所处位置 2.产品调研 3.价格策略 4.广告策略 5.销售执行 二）线和面——区域市场调研 1.区域分析 2.区域产品 3.需求特征 三