中航广场购物中心运营管理方案精选.doc

目 录 一、 项目背景简介 4 二、 购物中心定义 4 三、 购物中心特点 5 1. 购物中心的项目定位： 5 2. 购物中心的市场定位： 5 3. 购物中心的业态定位： 5 4. 购物中心的布局定位： 5 5. 购物中心的经营定位： 5 6. 购物中心的管理定位： 5 7. 购物中心的服务定位： 6 8. 购物中心的消费模式定位： 6 9. 购物中心特点概括 6 四、 购物中心和百货商场的对比（以百货商场为参照理解购物中心的特点） 6 1. 业态构成不同： 6 2. 城市功能不同： 7 3. 金融功能不同： 7 4. 获利方式不同： 7 5. 运营管理重点不同： 7 6. 服务对象不同： 7 7. 商圈不同： 8 8. 物业体量不同： 8 9. 布局模式不同： 8 10. 购物环境要求不同： 8 11. 体验消费概念引入： 8 12. 商务展览功能： 8 13. 观光游览功能： 8 14. 购物中心和百货商场区别概括 8 五、 购物中心运营管理的特点 9 1. 购物中心运营管理的统一性 9 2. 购物中心运营管理的重要节点： 9 3. 购物中心运营管理特点小结： 11 第二部分 项目运营模式 12 一、 联营方式和政策 12 1. 联营条件 12 2. 联营期限 12 3. 联营目标 12 4. 保证金 14 5. 乙方须承担的费用 14 6. 甲方须承担的费用 14 7. 卖场管理 14 8. 商品管理 15 9. 售后服务 16 10. 人员管理 16 11. 促销及宣传 17 12. 合同解除 17 13. 违约责任 18 14. 免责条款 19 15. 合同终止后的处理 19 二、 市场经营管理模式 20 1. 经营理念：引领都市潮流 20 2. 品牌定位：品牌中航城·时尚之都 20 3. 管理理念：卓越管理创造品牌效益 20 4. 组织架构：垂直化管理架构 20 5. 商业形态定位 20 6. 经营模式 21 7. 经营策略 22 8. 市场管理 22 三、 商户管理制度 23 1. 商户进场和撤离管理制度 23 2. 招商流程和审核制度 25 3. 押金、保证金收取制度 26 四、 物业管理和服务制度 27 1. 清洁服务 27 2. 环境卫生保洁 29 3. 环卫绿化管理 30 4. 机动车辆管理 30 5. 单车、摩托车管理规定 31 6. 治安保卫管理规定 31 7. 防火与防风管理规定 32 8. 空调系统管理 33 9. 电梯使用管理 35 第三部分 人员配置与分工 38 一、 组织架构 39 二、 工作分工 39 第四部分 管理创新措施 42 一、 先进技术及高科技材料的应用 42 二、 购物中心运营管理的信息化建设 42 第一部分 项目管理特点分析 项目背景简介 中航广场是中航城改造项目的标志性建筑，中航城改造项目是对深圳核心商圈华强北商圈的改造示范项目，项目原占地约9.6万平方米，改造完成后总建筑面积将达82万平方米，其中办公22万平方米，商业23万平方米，住宅和酒店22万平方米，将成为一个集五星级酒店、超甲级写字楼、国际服务式公寓、城市级购物中心、高档住宅公寓为一体的城市综合体。将对深圳核心商圈的升级改造起到关键作用。其中，中航广场是深圳中航集团与香港和记黄埔地产联合开发的的大型顶端商业地产项目，中航广场处在华强北商圈的辐射范围内，占地1.71万平方米，总建筑面积17.96万平方米，总高280米，58层，其中，写字楼45层，精品豪华住宅39层，大型主题商场7层现代购物中心国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。 美国购物中心协会对购物中心定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场；能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。 日本购物中心协会定义为：由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费者需要的社交空间，发挥一定的城市功能。 按照国家零售业态分类标准为：是指多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。 购物中心的项目定位：是集休闲、购物、餐饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目。按国际惯例，商业地产项目属于长期投资，为统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招