主要商业业态租金制定标准及参考方案精选.doc

主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类） 在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。7 M z6 H$ S9 l. a$ [# a! j% Y2 R [% D* t. g??1、横向比较——根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。1 ^ @: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G? ? 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。4 L) ?: V0 j* i5 n9 F G/ ]: P) Z, n: o3 X??b: \, H: k? ? 2、回报率倒推——根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。- A! g! J9 ~# y! c存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。/ n- r% r6 u5 ~2 D$ t0 S4 V+ m$ b8 }* ^4 P3、细分业态推算——百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在企图使用的办法之一。 U3 F! f* p3 m6 ?; ^+ B??存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。( g( L% ^??B. q- ^. o1 ?% ~* ?. O??Q# L; K+ A1 k4 Q8 h6 `4、固有理论分析——什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。可能代理公司忽悠开发商还有点用处。因此也没办法展开说。2 V) w. T @# B??~# p? ? 存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。9 l, @) e* ^, ~4 u f???酒吧：30—80元/平米·月；! ~/ v( e1 _7 c, oKTV：20—40元/平米·月；- P( N5 A, n/ o5 e0 [$ h8 V+ u/ Z滑冰场：30元左右/平米·月；: \6 S8 w( Y% V8 O) [( h游乐场、电影院：30—50元/平米·月。2 ^5 Q, U6 `! @8 T- I$ @餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。3 h% |( ?1 J2 F( Z: N一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；. ?8 |: r6 O* M??]* ?西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；8 o) }- i0 s. h) t0 h小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；. P) A! Z# y6 P8 v6 Q% k重点餐饮如KFC和麦当劳： T, ^, f; q2 L( k/ }- KKFC的租金接受能力比麦当劳强，一般KFC的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；4 E4 H }9 K) m# M2 U; e! |) R麦当劳在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。. r @9 t/ E6 P- U很多时候大型餐饮娱乐也的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。7 _% T$