俄罗斯房地产市场现状精选.doc

俄罗斯房地产市场现状 李金波 孙书林 《俄罗斯中亚东欧市场》2007年第11期 当前，俄罗斯房屋价格飞涨，投资俄罗斯房地产业成为国内外投资商关注的焦点。 一 俄罗斯房地产业的现状 　　 (一)房屋价格快速上涨，房地产业成为投资热点 　　据俄罗斯房地产咨询公司——不动产市场指数分析中心公布的一项调查结果显示，截至2005年9月，俄罗斯首都莫斯科市区内的房屋均价为每平方米2019美元，与纽约房地产市场价格不相上下。该中心的房地产市场分析师指出，莫斯科房地产市场价格异常火暴的现象还将持续一段时间。目前，在俄罗斯不仅莫斯科的房价上涨迅速，各联邦主体主要城市 的房价也在迅速攀升。俄罗斯房地产业专家认为，莫斯科房价上涨的主要原因是石油工业拉动俄罗斯经济快速增长，居民收入不断提高，对房屋的需求量自然变大。另外，俄房地产业正经历着市场经济改革，国家不再拨款盖房子，房地产业需要在市场上赢利才能生存，因此，开发商们都会按市场需求来定房价。还有一个原因就是建材价格的增长影响了住房价格。随着俄罗斯各地房价的快速上涨，俄罗斯房地产业已成为投资的热点。 　　(二)投资机制尚未形成，房地产开发仍处于初级阶段 　　俄联邦工业和能源部建设和住房及公用事业司住房政策处官员认为，俄罗斯至今尚未形成吸引投资住房建设的市场机制，这是国内近一段时期不断蔓延的官僚主义以及与住房有关的其他问题没有得到很好解决造成的，如提高住房需求的支付能力问题。为了提高居民获得住房的总量和改善居住条件，俄国家杜马制定了27个发展住房市场的一揽子方案，其中一部分已经获得通过。由于缺乏投资住房的市场机制，俄罗斯的房地产开发仍处于初级发展阶段，房地产的投资环境和运行机制尚需进一步培育。 　　(三)住房需求量巨大，但缺少足够的开发资金 　　近一年来，俄住房需求量增加了26％。虽 然俄一级市场的住房平均价格比建房成本高出1倍以上，但仍有很多俄罗斯人在排队等待住房。据统计，目前俄有60％～70％的居民希望改善居住条件，若按目前的住房建设速度，这些居民绝大部分要等10～15年才能买到房子，只有0．7％的人的住房需求在近一年内能得到满足。当前，俄罗斯各联邦主体的各主要城市对居民住房的需求量非常大。据俄罗斯远东联邦区总统全权代表新闻秘书宣称，俄远东地区的住房需求很大。远东地区现有住房总面积为1．314亿平方米，破损率超过60％，有30．1万人居住在740万平方米的旧房中，等待获得住房的家庭有19．5万户。为发展房地产市场，俄远东有5个地区参加了不动产住房抵押贷款联邦体系。但这一体系并未成为保障居民获得住房的基本机制，目前远东地区只有7 600人向地区不动产抵押贷款部门申请了住房贷款。抑制房地产市场发展的原因主要是首期付款额过高和不动产抵押贷款利率过高、缺乏不动产抵押有价证券市场以及缺乏住房建设竞争等。 　　近几年来，俄罗斯经济每年以6％左右的速度增长，有购买力的阶层对新建住房的需求旺盛，俄罗斯房地产市场正进入活跃期，但房地产商却缺少足够的开发资金。以海参崴市为例，海参崴市现有住房15万套，登记居民约75万人。购房潜在客户主要是企业主、政府机关工作人员和大中型企业的中级以上管理人员。 　　目前，海参崴市新建住房的市场容量每年约为2000套，随着俄罗斯国家贷款计划和抵押贷款方案的实施以及金融方面强有力的支持，这一需求数字还会增加。据调查，目前在海参崴市搞房地产开发建设的俄罗斯公司有19家，共有71处在建工程，这些正在建设的住房每平方米售价大部分都在700—900美元。房屋结构多为砖混，只有少量剪力墙结构、框剪结构的在建房屋。海参崴市的房地产市场前景看好，但缺乏建设资金，建房周期也较长，建设速度较慢。目前，俄房地产公司主要靠银行高息短期贷款来解决部分流动资金问题，靠吸引小投资者人股筹集建房资金。如果有资金雄厚的外国投资商进入俄房地产市场，那么，俄房地产市场将会得到快速发展。 　　(四)俄各联邦主体虽然积极采取措施解决居民住房问题，但收效甚微 　　近几年，俄罗斯各联邦主体为解决居民住房问题，积极采取措施。例如，西伯利亚伊尔库茨克州政府和市政府共同组建了一个建设委员会，前不久该委员会发布了该市的城建现状及近期的建设规划。建设委员会称，伊尔库茨克市目前有竞争力的建筑用地共计154．8公顷，所建住房和办公楼总建筑面积为142万平方米。2005年伊尔库茨克市居民对新建住房的需求量为32万平方米，而2005年实际的住房竣工面积约为16万平方米，只能满足居民需求量的一半左右。截至2005年，伊尔库茨克市危房数量共250幢，其中38幢须要拆除，其余的须进行修复和加固，约8 000个家庭的2．05万人仍住在危旧房屋内。据建设委员会估算，上述危房内居民的搬迁费用约为24．61亿卢布(约合8600万美元)。2006年1-2月，建设委