商品住宅开发成本的控制汇总.doc

浅谈商品住宅开发成本控制 摘要：随着国家宏观调控力度的加大,房地产市场逐渐走向成熟,商品住宅销售价格将逐步趋于平稳同时商品住宅小区的环境将逐步提高。房地产开发商应及时转变观念,改变传统的重经营轻管理理念,要从商品住宅小区开发的前期投资决策、项目设计、施工建设管理及后期的营销策划四个方面,应对不同情况，采用多种方法对住宅小区加强控制和降低商品住宅的建设成本,达到获取最大经济效益的目的。现代建设工程市场的激烈竞争，从表观上看是产品质量和价格的竞争；从内涵上看是工程实力、人才及服务质量的竞争；从企业经济角度则是在同等质量下的成本竞争，就此而言，产品成本决定一个企业的竞争力。成本控制是企业管理活动中永恒的主题，成本控制的直接结果是降低成本，增加利润，以经济实力提升企业创新研发能力和管理水平，增强企业核心竞争力。加强成本控制，降低成本消耗，提高获利水平，已成为建设企业求生存与发展的关键。 关键词：工程项目；商品住宅；成本控制；商品住宅小区现状分析我国商品住宅小区成片开发的形成和发展，主要取决于三个条件：一是住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是在房屋统建的基础上发展起来的综合开发。我国房地产开发形成的过程，也是上述三个条件成熟和完善的过程，在这个发展的过程也存在一些问题。 小区的规划上不合理一个小区的规划的合理关键取决于它在功能分区上满足人们的居住生活，但是小区的规划上存在着很多不合理之处。如区内主干道画十字，打格子，主次不分明。在建筑设计方面，无空间层次。小区内的给排水管布设不合理，居住与配套设施不合理如小区中需要的相应停车位不能满足用户的需求。居住小区中的园林绿化不能满足基本的绿化要求，同时不满足城市规划总体要求的部分，同样是不合理的。.商品住宅在投资上面的在住房制度改革前，我国实行的是高度集中的计划经济模式，房屋建设、分配与使用完全实行国家计划管理，生产性用房，有国家计划投资建设并无偿划分给企业使用；非生产性用房和居民住房，则由国家统一建设、统一分配使用。投资主要是来自国家，在各种改革到来后，国有企业改制，先前的国家投资的居住用房体制改革后所有权的归属就存在争议，投资的资金来源渠道单一，严重的限制了私有资本的运转和创造价值。尤其当时的商品住宅与社会经济状况发生矛盾，特别是与普遍存在的低薪工资制度发生矛盾，其结果使的房地产只有投入没有产出，旧的管理体制割断了城市住宅生产与流通两个环节的正常联系，使得房地产业难以形成。.偏差分析1）局部偏差和累计偏差：（局部偏差一是相对于总项目投资的投资偏差而言；二是相对于已经实施的时间而言）。 累计偏差是一个动态的，局部与累计相将结合，动态和全局控制相结合，在发生费用偏差的时候可以及时的控制。 2）绝对偏差和相对偏差：通过对比来控制和观察并采取相应的措施，依据出现的次数和幅度来寻找相应的控制方法。 未完工程的投资预测施工工程中根据已完工程实际投资的情况以及对偏差原因的分析，对预测的时间点以后各期和全部未完工程所需的投资进行的估计和测算，这样做可以及时的了解整个项目的今后期和最终所需的投资数额，并了解是否会超过原定的项目投资目标。案例分析1案例背景资料某房地产单位通过划拨获得一片土地，决定对该块土地进行住宅小区开发，于是组建本单位人员对开发项目进行可行性研究、市场分析、费用测算和经济评价。4月16日通过自主招标，有A、B、C、D四家单位进行投标。最后只有A单位通过并中标，房地产单位与施工单位与5月10日签订工程承包合同合同约定的不含税合同价为6948万元，工期为420天；合同价中的间接费以直接费为计算基数间接费为12%利润率为5%，A单位在施工过程中，该工程的关键线路上发生了以下几种原因引起的的工程延误： （1）由于发包人原因，在5月17日的“七通一平”的准备工作没有落实，又没通知承包方，承包方在17日到达现场后，不能进行施工，导致窝工两天。 （2）由于发包人原因，设计变更后新增一项工程于7月28日至8月7日施工（新增工程款为160万）；另一分项工程的图纸延误致使承包人于8月27日至9月12日停工。 （3）由于承包人原因，原计划于8月5日晨到场的施工机械直到8月10日才到场，导致工程进度延误5天。 （4）由于天气原因，连续多日高温造成供电紧张，该工程所在地区于8月3日至8月5日停电超过8个小时，另外，该地区于8月11日至8月20日持续下了特大暴雨。 （5）由于甲方工程师地指令错误，致使已建的两段墙又重新拆除，改用其他材料进行替换。 （6）由于甲方的资金在工程建设的中期出现了问题，承包方在没有及时接到工程款，工程停工15天。 之后由于发包人的原因，还发生很多其他变更本来拟定的含税造价7166万的工程项目，最后实际竣工结算9500万，严重超过了预算。 .2案例分析（1）自己组建人员，缺乏专业技术人员