土地增值税汇总.ppt

土地增值税 * * 本章主要内容 第一节　概　述 第二节　征税范围、纳税人和税率 第三节　转让房地产增值额的确定 第四节　应纳税额的计算 第五节　减免税优惠 第六节　申报和缴纳 * * 第一节 概　述 一、概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 二、特点 （一）以转让房地产取得的增值额为征税对象 （二）征税面比较广 （三）采用扣除法和评估法计算增值额 （四）实行超率累进税率 （五）实行按次征收 * * 第二节　征税范围、纳税人和税率 一、征税范围 土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。 （一）征税范围的一般规定（三把标尺） 标准之一：土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税 ? 标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让 标准之三：转让房地产是否取得收入（货币、实物及其他收入）。 对继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。这里的赠与指的是:（1）赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为.（2）通过中国境内非营利组织将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。 * * 有关事项 是否属于征税范围 1.出售 征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖 2.继承、赠与 继承不征（无收入）。赠与中公益性赠与、赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，不征；非公益性赠与，征 3.出租 不征（无权属转移） 4.房地产抵押 抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征 5.房地产交换 1.单位之间换房，征 2.对个人（企业纳税人不行）之间互换自有居住用房地产（商业用地不行）的，经当地税务机关核实，可以免征（不是不征收）土地增值税 6.以房地产投资、联营 1.凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，征 2.房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，征 3.投资联营企业将取得的投资联营房地产再转让的，征 4.非房地产开发企业将房地产投资到非房地产企业的，暂免 对于以房地产进行投资、联营的，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对房产投资、联营共担风险共享收益的，不征收营业税。只享受固定收益不承担风险的，应该按出租不动产征收营业税。实质上来看，对于投资、联营，投到联营企业中也是共担风险共享收益的，产权是要过户的，有经济利益的流入，因此要纳入土地增值税的征税范围。（属于土地增值税征税范围,但给予免征的待遇） 7.合作建房 1.建成后自用，暂免 2.建成后转让，征 8.企业兼并转让房地产 暂免 9.房地产评估增值 不征 10.国家收回房地产产权 免征 * * 【例题1·多选题】下列各项中，不需要缴纳土地增值税的有（ ）。 A.房产所有人将房产赠与儿女 B.王刚和李强互换自有居住用房地产 C.个人因工作调动而转让购买满5年的经营性房产 D.因国家建设需要而搬迁，由纳税人自行转让房地产 E.事业单位转让自用的房产 * * 【答案】ABD 【解析】C选项所述房产为经营性房产，不享受免税优惠。 【例题2·单选题】下列各项中，应当征收土地增值税的是（ ）。 A.因为国家建设需要而被政府征用的房产 B.对国有企业进行评估增值的房产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产 【答案】C 二、纳税人 土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。包括机关、团体、部队、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人，还包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民等。即内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 * * 【例题·多选题】下列各项中，属于土地增值税纳税人的有（ ）。 A.与私营企业换房的三资企业（中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资经营企业） B.合作建房后出售房产的中外合作企业 C.转让公寓楼的学校 D.通过国家机关捐赠给福利单位房屋的个体户 E.将自有房屋对外出租的个人 【答案】ABC 三、税率 土地增值税四级超率累进税率表 * * 级　数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%～100%的部分 40 5 3 超过100%～200%部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 【例题·单选题】某有限公司转让商品楼收入1 000万