对资产基础法下企业价值评估中房屋建筑物的重置价值中是否包含利润的思考.doc

近来，有同仁提出企业价值评估中房屋建筑物是否考虑利润的问题,其实这个问题在业内也争论了好久了，老奎自己的报告也曾被评审专家提出过质疑，引起过争议。 ? ? 在采用资产基础法评估企业价值中，需要对企业的各项资产进行评估，其中包括企业的主要资产--房屋建筑物。那么对此房屋建筑物的什么价值进行评估呢?首先我们必要明白的是评估房屋建筑物价值的用途--为了确定企业价值，也就是说评估房屋建筑物的终极目的是企业价值（企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值），而不是为了建筑物自身的什么目的。明白了这一点，我们就应当知道房屋建筑物的价值类型该如何选择了（暂且不管我们的评估对象--企业价值的价值类型是什么），知道了房屋建筑物的价值类型，也就知道了房屋建筑物的价值构成了。 ? ? 一般情况下，房屋建筑物作为企业生产经营所不可或缺的一种生产要素，其价值大小取决于其对企业价值的贡献，而不取决于将其出售可以获得的可收回金额或可回 收价值，除非是闲置资产。所以，这种情况下房屋建筑物的评估价值类型应当选择“在用价值”更为合适。但如何确定在用价值呢?更 好的方法是收益法，但收益法难以确定一般工业企业中不可独立获得收益的房屋建筑物的价值，那么退而求其次，通过成本途径来确定的在用价值。但是成本途径毕 竟是个途径，成本不是目的，价值也是结果，所以这就要回答价值构成这一基本问题了。有关劳动价值论的相关内容大家也有讨论，这里就不多讲了,总 之，价值或价格的构成是包含成本、费用和利税的，这其实就是通过一定的价格来补偿资产形成过程中所必须的劳动、资本成本和风险、社会贡献。而这些付出能否 得到补偿或超额补偿，还受到市场供求关系的影响。也就是说，价值的大小和价格的多少不仅仅取决于已发生的成本费用，还包括市场供求因素的影响。在明白了评 估的基本理论和目的后,我们就不难看出，企业价值评估中房屋建筑物评估价值的构成到底包括哪些内容了。 ? ? （1）企业价值评估中的房屋建筑物是自用而非用于出售，不会产生建筑物本身的销售税费，因而不需要计算销售税金和销售费用。 ? ? （2） 房屋建筑物的价值构成中应当包括投资利润，毕竟建设单位在建设过程中付出了一定资本的投入，但是，利润的多少需要根据被评估建筑物及所在企业的基本情况和 “总的”评估目的来确定（也就是说企业价值的评估目的）。一般情况下，工业企业的房屋建筑物一般采用发包方式，也就是说委托施工单位采用包工包料或包工不 包料的方式予以建设，不管那种方法，建设单位都不需要投入大量人力去组织施工，而仅仅负责项目的立项、招投标、合同管理、工程验收等，而工程施工、材料采 购、工程监理和设计均可或均需要委托外部单位进行实施，而承包款也都是需要支付的，在这些工程价款中已经包含了建设项目主体所付出的成本和利润。所以，对 建设单位在项目建设过程中的付出所创造的利润主要是建设单位的项目管理人员，因此，即便考虑利润，那么这个利润的计算基础也主要是已发生的建设单位管理 费，而建设单位管理费又仅占到总投资的1-3%。同时，在大多数建设单位都可以在投入很少的人力，通过第三方来并给第三方支付足够的工程价款来完成项目的建设任务的情况下,有谁愿意付出更高的利润来向原建设单位购买建成的厂房呢?所以，一般工业企业的房屋建筑物的价值构成中归属于建设单位的利润是不可能很高的，这就是自资产评估传入中国大陆以来都没有考虑和计算一般工业企业的房屋建筑物开发利润或建设单位利润的原因，大家都根据重要性原因给忽略了。 ? ? （3） 可以通过建设单位利润来使得房屋建筑物的重置价值进而使得评估价值更合理。也就是说可以通过利润这个指标来对重置成本进行修正，使其更接近价值，而不仅仅 是成本。比如说反映供求关系，比如说反映资源的稀缺性，当然也包括某些建筑物在建造过程中应当归属于建设单位的合理利润。如电站、大坝、高速公路、矿产资 源及井巷工程等等。甚至还可能是亏损，也就是利润负值，负值就代表无形贬值，就代表供过于求，就代表虽然投入的大量资金但是不能生产与之相对应的效益。 ? ? 综上所述，在采用资产基础法评估一般工业企业的企业价值时，对其中的房屋建筑物，在理论上是要考虑投资利润(建设单位利润)的，在实践中需要结合评估目的、被评估建筑物的自身特点和供求关系等外部环境的影响后综合考虑，当然也可能是考虑了半天最后确定投资利润为零，甚至是负数 (1) 对于工业生产企业来说，企业自用房地产一般升值空间很有限,考虑其主要用途是为生产服务的（土地用途一般也有较明确的限制）,这里利润其实可以忽略(或被认为包含在产品中更合理一些)。特例是房地产开发企业，其“存货”中已包含了该利润。(2) 如果存在投资性房地产、或者土地存在很明显的升值空间（如旧城区厂房），应考虑利润。这个利润的性质可以被理解为产品利润所