将国际化进行到底广西万正桂林项目销售执行报告.doc

将国际化进行到底——广西万正桂林项目销售执行报告 将国际化进行到底 谨呈：广西万正房地产有限责任公司 [2007]-GW11 广西万正桂林项目销售执行报告 通过桂林项目，开创万正公司城市系列的异地拓展模式，使万正城市系列成为企业快速扩张的价值品牌； 整体提升企业的营销水平； 对万正长远目标的解读 速度第一：一期9万平米，争取07年底售完 （销售速度突破当地极限） 价格第二：项目整体实现销售利润最大化 实收均价至少与当地一线品牌同区域项目持平 销售目标 目标 以产品为切入点、以爆发的方式来建立品牌 以充分展示、主动营销来抢夺客户 宣传和产品同时发力，直达营销目标 营销战略策略回顾 立势——高姿态\高形象\高占位 营销——爆发式\体验式\主动式\控制节奏 手段——活动\关系\资源 营销战略提炼 营销策略提炼 国际攻略之产品 我们解决问题的技术思路 项目营销总攻略 国际攻略之展示 国际攻略之客户 案例借鉴 分析思路 结果构成 特别的销售体验 产品价值展示 卖场氛围展示 具有乐趣的客户参与 客户拓展渠道 客户维护渠道 明确我们是什么 营销战略 国际攻略之推广 个性鲜明的传播手段 事件营销 活动营销 媒体投放 销售物料 项目分析 明确我们该怎么做 项目目标 市场分析 描绘都市化生活意象 国际化建筑 国际化园林 国际化配套 项目分析 1 项目周边无强势山水资源，距离城市核心区域较近 , 属城市边缘项目 基本经济技术指标: 用地面积:98700M2 总建筑面积 :263736 M2 容积率:21.19 建筑密度:28.4％ 绿化率:35.0％ 总户数:1778户 A．B．C区住宅户数1198户 9#990099D．E区住宅户数580户 项目属性 的士车程2.3KM 漓江沿岸景观带江景盘 城市资源楼盘 城乡结合部楼盘 城乡结合部楼盘 北区 南区 项目位于老城区边缘,非城市主流发展方向，区域形象杂乱,市场认可度较低 发展 新区 老城 工厂区 近邻项目的居民区 进入项目的主道路 进入项目的主路口 主方向 次 方 向 次 方 向 北区 南区 老城 核心区 项目区位 往阳朔 项目通达性不足,路网目前处于规划阶段,周边(10分钟生活圈)社会配套缺乏 ?? 琴潭汽车站，与项目隔路而望，因政府西迁的规划而建，目前已经二年多，经营惨淡。 市中心 交通配套 现状拥堵、狭窄、路面破损严重 目前沙石路基，未开通 约500米水泥路面延伸，未开通 桂林市2006年国民经济和社会发展报告中 ，西环路（桂青路口—黑山路，被列为重大前期项目（共57项） 建成 的 未通的 项目的整体规划设计体现都市意向，产品多元化、复合型社区 会所\配套\地下停车 LOFT公寓、酒店式公寓 开放式商业街 高舒适板式 小高层 产品类型 19% 50271 18% 46605 11% 28397 53% 138463 面积比 建筑面积(M2) 引用项目定位阶段结论： 整体都市意向、建筑风格在桂林属于创新的产品,并且受到绝大数客户的认可. 规划产品 整个项目计划分三阶段2-3年开发，07年底计划完成一阶段约9万M2 35656 总建筑面积M2 12% 79% 8% 其 中 总 户 数（户） 地下建筑面积M2 商业建筑面积M2 其中：住宅建筑面积M2 地上建筑面积M2 一期指标 37 二 房 236 三 房 25 四 房 298 7090 1816 26749 28565 上列比例为套数比. 一期 一阶段 二阶段 三阶段 开发计划 地块的城市资源最强的位置（A-1）尚未拆迁，严重影响形象树立 限制条件 项目难点： 条件限制， 不能充分展示 万正项目是------ 具有城市气质,非资源型,功能复合型社区 2 市场分析 桂林市场明星项目分布均匀，各自统领一片区域 澳洲假日 兴进上城 康桥半岛 鸣翠新都 安厦·世纪城 山水阳光城 本项目 桂林市场 市场典型项目营销发力点为以下三类 自然山体、生态园林 70%/2年 市区中等收入人群等 均价2750（建面） 2房，3房，复式 多层 总建10万方， 700余户 山水阳光城 1房、2房、3房、4房、复式、别墅 2房，3房 2房，3房 2房，3房，复式 3房，4房，复式 产品 60%/4年 60%/2年 98%/1年 80%/1年 60%/1年 销售率/销售期 山水大盘，配套自城体系 运动、健康主题，大型时尚休闲社区 内部园林营造，新加坡式生活 学校、体育中心、成熟的生活配套 城市资源豪宅 卖点 市区中等收入人群等 均价2700（建面） 多层、小高层、别墅 总建46万方， 4000户 安厦·世纪城 周边单位如学院、研究所等 均价