广东惠州大亚湾项目 营销策略总纲及销售执行报告 中小户豪宅 都市综合体 高容积率 营销策略.doc

广东惠州大亚湾项目 营销策略总纲及销售执行报告 中小户豪宅 都市综合体 高容积率 营销策略 营销策略总纲 及销售执行报告 本报告严格必威体育官网网址。 目标界定 目标下的问题 营销总攻略 发展商目标 解决思路 思路与框架 近年政策 市场利好 竞争分析 客户分析 问题界定 形象攻略 展示、服务攻略 推广攻略 客户攻略 推售攻略 案例借鉴 策略总纲 项目本体分析 本报告严格必威体育官网网址。 相关展示工程节点 1栋开盘 预售证 工程施工出正负零 11月15日 2009年11月至2010年4月 3月21日 12月25日 售楼处开放 3月15日 工程至13、14楼 样板房开放 1月20日 4月18日 ２栋开盘 1月1日 开始认筹 本报告严格必威体育官网网址。 发展商目标 一期共推出2栋，分别为1#和2#，1#216套、2#348套。由于工程安排,将分批开盘销售，第一批推1#，第二批推2#。 1.大盘一期的成功起势，建立大亚湾CBD标杆项目地位; 2.开盘即热销50%以上,建立口碑,成为市场瞩目焦点; 3.通过建立灿邦国际的项目影响力,树立灿邦地产的品牌; 本报告严格必威体育官网网址。 目标分解 目标分解 【销售目标曲线图 】 年后至3月样板房开放蓄客500批 1月启动看房团及五星级酒店合球招商发布会 4月开盘与五一国庆销售174套 按成单率10%计，需1080批客户上门，周均100批。 按成单率8%计，需1350批客户上门，周均122批。 1月1日起积累客户 周均上门量100批 2月14日 蓄客600批 3月开盘销售108套 本报告严格必威体育官网网址。 目标界定 目标下的问题 营销总攻略 发展商目标 解决思路 思路与框架 市场分析 竞争分析 客户分析 问题界定 形象攻略 展示、服务攻略 推广攻略 客户攻略 推售攻略 案例借鉴 策略总纲 项目本体分析 本报告严格必威体育官网网址。 位于大亚湾CBD核心，区位优势明显；项目毗邻市民中心、中央公园、商业中心、体育公园和后勤服务中心，尽享中心区优越配套 总部基地 商业中心 市民中心 行政中心 体育馆 红树林公园 项目区位 灿邦国际 本报告严格必威体育官网网址。 商 务 项目紧临石化大道以南，周边路网发达，交通便捷，离沿海高速路口仅500米 石化大道 大亚湾大道 惠澳大道 项目区位 沿海高速 本报告严格必威体育官网网址。 项目概况 项目总占地面积：43000 建筑面积：278011平米 容积率：5.3 建筑密度：33.94% 物业类别： 其中 一期推1#与2#（如右图所示） 1#：19层，2梯12户，共216套 2#：3梯12户，30层，共348套 建筑面积:30133.3平米 1 栋 2 栋 酒 店 商 务 公 寓 公 寓 住 宅 住 宅 住 宅 住 宅 商 场 项目属中等规模，高容积率，物业类型丰富，含公寓、住宅、酒店、写字楼、商业 本报告严格必威体育官网网址。 项目景观资源 中联灿邦 燕南山森林公园 风田水库休闲度假区 海湾 深圳 大亚湾中心区 项目景观资源丰富，北望风田水库，东望燕南山，东南眺望大亚湾海景 本报告严格必威体育官网网址。 双景观阳台 L型景观阳台 1+1可变户型 项目户型 中小户豪宅，双阳台设计，L型景观阳台、落地凸窗、可变户型，户型设计赠送率高 本报告严格必威体育官网网址。 关键点： 户型方正实用 25%单位享有超值海景 85%单位有山景 100%户户超值赠送 户外形成空中花园街 超大客厅及主卧面宽享受 户型概况 一期产品配比：户型单房、一房、二房，产品面积区间24-59，中小户型，户型多样化。 1#户型 面积区间 户型名称 所占套数比列 单身公寓 24.5 H2 17% 1房2厅 37-41 H1 H4 H5 51% 2房2厅 54-57 H3 H6 34% 2#户型 面积区间 户型名称 所占套数比列 单身公寓 23.67 J2 17% 1房2厅 40.5-40.8 J1 J4 34% 2房2厅 49.8-59.7 J3 J5 J6 51% 本报告严格必威体育官网网址。 对本项目的属性界定： 城市新CBD//高容积率//大体量都市综合体 项目属性定位 本报告严格必威体育官网网址。 目标界定 目标下的问题 营销总攻略 发展商目标 解决思路 思路与框架 市场分析 竞争分析 客户分析 问题界定 形象攻略 展示、服务攻略 推广攻略 客户攻略 推售攻略 案例借鉴 策略总纲 项目本体分析 本报告严格必威体育官网网址。 市场分析 宏观政策对房地产市场的影响分析 大亚湾房地产市场未来发展趋势判定 近年大亚湾房地产市场发展周期分析 本报告严格必威体育官网网址。 政策分析 2004年房地产政策回顾 本报告严格必威体育官网网址。 2004年政策分析：该年度政策较少，并且主要以第5类政策为主，全年房地产市场走势平稳，成交量在11月增幅较大 4 4 4 4 3 政策分析 本报告严格必威体育官网网址。 2005.3.26 旧国八条。国务院下发了《关于切实稳定