广州房地产大盘项目开发浅析.doc

广州房地产大盘项目开发浅析 ?改革探索? 广翱套产大囝矛焱浚蚜 自政府实行住房体制改革以来, 我国的房地产业正如火如荼地发展, 成为人们关注的焦点.近几年来,在 房地产开发领域呈现出一种新的趋势, 即房地产开发向郊区化,大盘化 方向发展.本文以广州华南板块为例, 重点分析郊区大盘的开发成功经验, 问题和对策,以期对房地产业的发展 有所帮助. 一 ,广州华南板块郊区大盘出现 的原因 近几年来,在广州地区房地产开 发领域呈现出一种新的趋势,即一些 实力派的开发商越来越倾向于在广州 市的郊区进行大楼盘开发.据统计, 广州市周边地区用地规模在500亩以 上已建成或正在建设的大型楼盘就有 加多个.其中以广州番禺的华南板 块最具代表性.聚集了星河湾,华 南新城,祁福新村等八大大楼盘,且 每个楼盘的开发区域面积都不少于 1000亩.自2001年,星河湾首个开盘 以来,整个华南板块的住宅销售业绩 一 直都高居广州各区的前列.而且其 整个区域的开发理念和模式已成了社 会各界关注的焦点.可见,华南板块 各个大盘的出现,引领了全国房地产 开发向郊区化,大盘化方向发展. 郊区大盘的出现是政府的正确引 导,居民生活素质提高与开发商追求 投资利润最大化的结果.是房地产市 场中供求因素的变化所致.具体表现 在:(1)政府实行住房体制改革后, 积累多年的消费潜力有效地释放出来. 这使房子的需求量大幅度的增加,同 时加入唧.申奥成功等因素也刺激 了房地产的需求.(2)是广州经济保 持着持续高速的发展,提高了房地产 的有效需求.目前广州人均a]P已达 到500O美元,正处于住宅消费发展 期,房地产业与我国经济的互动性将 更强.(3)居民的居住理念已由过去 有家可居发展到追求健康,环保,舒 适,安全的居住理念.自然地郊区以 其优美的自然条件越来越受到置业者 的青睐.(4)政府对公共基础设施建 设力度加大(特别是地铁三号线的建 设),使城区与郊区的时空动态距离大 大缩短,使人们在城中工作郊外居住 成为可能.(5)开发商在郊区较易取 得面积大,价格低的开发用地,从而 能开发出成本低,质量优的大型楼盘. 因此,郊区大型楼盘的开发对开发商 而言存在较丰厚的投资收益动力.可 以预见,华南版块大盘的开发在今后 相当一段时间内将会持续. 二,广州华南板块大盘的开发模 式 华南板块经过两三年的发展,其 房地产市场竞争El趋白热化,规模化 与正规化.对大盘开发商来说,要想 在竞争中抢得先机,需要满足以下四 种需要:即寻求新的竞争优势,获得 规模效益,实施品牌战略和施行差异 化生存.正是现实生存竞争的需要催 生了新思路新战略模式——泛地产 概念.泛地产也就是广义地产.是 相对于狭义地产来说的.狭义地产是 指人们通常所理解的房地产,主要指 住宅,写字楼,商铺等商品房的开发, 口邓海东张卓然 并为房子配套一些附属设施.其核心 是房子.而所谓泛地产,就是整合 各种概念,理念而有机形成的复合体. 它的直接意义在于既能满足住房的基 本需求,也能满足人们对体育,休闲 等多种生理和精神需要,其实质也可 以说是跳出地产做地产.这种泛地 产的理念在华南板块得到了很好的体 现.奥林匹克花园正是泛地产概念的 成功演绎者.由广州奥林匹克花园的 房产+体育的复合概念,到番奥的 房产+体育+教育+休闲.再到现 在的公司上市并推行奥龙计划,可 以说是泛地产概念在华南板块不断完 善的一个轨迹.这种理念将会给中国 房地产产业注入新的内涵. 中国房地产业的竞争发展到今天. 不仅是房地产项目卖点的竞争,营销 手段的竞争,更是品牌的竞争;不仅 是一时一地某个项目的竞争.更是企 业的竞争——企业全局性的战略思路 与经营模式的竞争.一句话,今天中 国房地产的竞争归根到底就是开发模 式的竞争.广州华南板块各大开发商 对房地产各种开发模式,主要有以下 几种类型. 1,积累——完善——成熟型 这是典型的大盘开发模式.从占 地6500亩的祁福新村开始.到雅居 乐,番禺丽江花园,甚至广州市区的 光大花园,江侨新城等都是这种模式. 这种模式较符合一般项目公司的开发 程序和能力.在项目开发过程中.产 品逐渐成熟,完善,逐渐形成自己的 生活方式和品牌凝聚力,并根据市场 ?改革探索? 不断调整所开发产品. 2,复合概念型 复合概念型开发模式也就是奥林l 匹克花园模式.它开创了中国房地产l 开发经营的全新模式.其精髓:房地1 产+复合地产的开发理念.其注重速 度和创新.注重概念炒作.短期内高 速集中市场注意力,实现快速营销. 奥园模式与众不同的是在技术,概念 领先基础上达到高速专业化.强调资 源整合与战略联盟.面向大众的根本 性需求.进行连锁化全国性品牌扩张, 建立全国性品牌网络. 3,工业化规模扩张型 以纵向一体化的企业运作,形成 整体建设开发