徐家庄村调研报告.doc

徐家庄村调研报告 舜地房地产经纪有限公司 20103.03 目 录 前言 一、调研目的 二、调研事项 三、调研人数 四、石家庄房地产区域市场特点 五、项目简介 六、项目周边配套及SWOT分析 七、竞争楼盘及配套综述 八、补充说明与结论 前言 本调研报告综合了石家庄的大体发展规划和项目地情况，结合实地调查信息，从各方面分析了项目地优劣势，提出了关于项目开发的建设性意见。 一、调研目的 通过调研结论，分析相关数据，评估开发价值，为制定项目开发决策提供依据。 二、调研事项 1、徐家庄村地理位置及交通状况 2、项目地地块情况 3、项目地周边配套设施 4、徐家庄村周边楼盘情况 三、调研人数 4人 2天 四、石家庄房地产区域市场特点 石家庄市的住宅从分布区域上看，东、南、西、北各区域呈现出不同的特点，大致可分为西部区、东北区、东南区和开发区４个区域。 西部区 京广铁路以西为西部区域，包括行政区划上的新华区和桥西区。该区域在售项目较少，但入住多年的旧住宅区较多，且规模较大，是石家庄传统的居住区域。随着政府对旧的小区改造和房地产开发的不断发展，居住在旧小区的居民会对住宅的升级换代产品有着较大的需求，故该区域内中档住宅产品前景看好。 东北区 东北区即是行政区划上的长安区，该区域为早先的工业聚集区，但由于市政府等重要机关座落于该区，工业企业将逐步迁出，成为石家庄市事实上的中心区，目前在售项目云集，由于市中心土地资源稀缺，已不太可能大规模开发住宅项目，未来不会有太大的供应量。 东南区 行政上的东南裕华区所谓东南区，目前该区域高、中、低档项目齐全。由于石家庄市远景规划将该区域作为发展重心，因此该区受到广泛观注，成为房地产开发的热点区域。 开发区 该区即石家庄市区正东的高新技术产业开发区，以新开发项目为主，大多定位于中高档，由于该区域道路交通体系完善，市政配套设施齐全，再加上遍布高新技术企业，集团的购买能力较强，正成为开发的热点地区。随着时间的推移，这一区域的供应量将大幅增长，市场竞争日趋激烈。 五、项目简介 项目地位于鹿泉市徐家庄村，徐家庄村面积约1000亩，其中待开发地560亩。徐家庄村人口800人，主要以养殖业、农业为主，另大部分青、中年人以外出打工为生。 此项目占地约300亩，包括100亩的平地和200亩的林地。其中100亩的平地归徐家庄村所有，200亩林地归岳村所有。项目地南邻石太高速公路，西邻石家庄植物园，北临徐家庄村新开路（入村要道），东临徐家庄村。100亩平地中有40亩地为腾华房产公司动用，地基初建，60亩地为平地，场地较平整。200亩林地租用未到期，不能动用。 六、项目周边配套及SWOT分析 周边配套 交通：位于石家庄植物园以东，徐家庄村以南是石太高速公路，游1路公交车终点植物园北行500米； 教育：徐家庄幼儿园、徐家庄小学、大河中学； 娱乐：老东北饭店、保定家园餐馆； 365超市、一些小型烟酒超市等； 宠物市场，犬舍； 虚云禅寺，植物园，中山公园； 金珠歌厅等。 银行：农村信用社、邮政储蓄； 医疗：徐家庄村内有3、4处门诊。 SWOT分析 优势：紧邻石太高速公路，游1路公交车直达，交通便利；临石家庄植物园，环境优美。 劣势：项目地较周边小区相差较远，项目地周边配套设施不是很完善，周边道路多为狭窄的村道且不甚平整。 机会：此项目发展潜力较大（紧靠石家庄植物园；生态环境较好） 威胁：项目地周围有在售别墅和高层，价位偏低且户型及建筑风格较好。 七、竞争楼盘与配套综述 物业名称 物业地址 建筑类别 主力户型 均价 付款方式 绿化率 楼盘销售情况 金海岸花园 石家庄植物园西侧 23栋高层，200栋别墅 两室一厅一卫81㎡，三室两厅两卫139㎡ 1390元/平方米 可贷款首付30％ 30% 高层已售80％，别墅未售 岳村西区 岳村最西侧，靠植物园街而建 11栋7层小高层 两室一厅80㎡，三室两厅120㎡ 1700元/平方米 可贷款 20％左右 80％村民09年入住，余六、七层 法兰克福风情 和平西路与植物园交口西行 24层板式高层 一室一厅55㎡，两室一厅80㎡，三室两厅130㎡ 3400元/平方米 可贷款，按揭 45％ 销售80％，剩余楼层不全 林溪小镇 植物园北侧 别墅 4层，2层179㎡以上 4200元/平方米 可贷款，首付40％ 42％ 共30来套，余下十四五套未销售 八、补充说明与结论 补充说明 在调研的过程当中，根据徐家庄村村委会的了解，我公司所处的项目地还有一些遗留的问题。腾华房地产公司05年在此地开发项目，由于方案不合理，存在欺骗性质，无法满足村民提出的要求，遂合作失败。 此项目涉及到两个村庄的土地，即徐家庄村和岳村。徐家庄村的土