招商地产管理总部管辖范围内城市土地项目拓展与论证管理流程.doc

管理总部管辖范围内城市 土地项目拓展与论证管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修改内容 修改人 审核人 审批人 1.2管理总部管辖范围之内的新城市土地项目拓展与论证管理流程（三级管理） 2、流程概况 流程目的 为了适应公司个工作日益扩大的业务规模，以科学的方式进行土地项目信息搜集、可行性研究、竞买或收购，规范对土地项目的研究与论证，明确相关参与部门在土地项目拓展过程中的职责与权限，清晰土地项目拓展工作流程，提高决策效率，提升土地储备质量，稳健实现公司土地储备的业务规划，推动公司快速、健康和可持续性发展，特制订本流程。 适用范围 适用于区域管理总部管辖范围内城市的土地项目拓展工作。 定义 土地项目拓展：指从第一次接触土地项目信息到成功获取土地项目的全过程，主要包括信息获取、项目预审、可行性研究、投委会审核、办公会审批、工业区报备、相关合同或协议的谈判和签署、报名参与竞买、土地获取等环节。 项目论证：即综合考虑土地项目营销、设计、工程等主要属性，对项目的重要财务指标进行预测，以证明项目投资的可行性。 招拍挂项目：指土地二级市场中，政府以招标、拍卖或挂牌方式直接公开出让的土地项目。 收购项目：指土地三级市场中，需要通过股权收购方式获取的土地项目。 一级开发项目：指在土地一级整理阶段就开始介入的项目，力争在政府关系、区域规划、供地节奏、出让条件、前期收益等各方面占得先机，增加在二级市场成功获取土地的机率。 OA土地项目信息库：指在控股OA建立的土地基础信息与审核模块中的土地基础信息部分。 OA土地预审模块：指在控股OA建立的土地基础信息与审核模块中的土地项目预审程序部分。 OA土地审核模块：指在控股OA建立的土地基础信息与审核模块中土地项目正式审核程序部分。 重点项目指由公司总经理或总经理办公会决定的，集公司技术力量共同实施的重要项目；住宅项目建筑面积不小于50万平方米，商业项目建筑面积不小于5万平方米的项目。 广州管理总部管辖范围城市：珠江以西城市，包括已经进入的广州、佛山、珠海，及可能进入的周边城市如中山、湛江等。 上海管理总部管辖范围城市：长三角区域（包括江苏、浙江、上海等地区），包括已经进入的上海、南京、苏州，及可能进入的周边城市如无锡、常州、杭州等。 北京管理总部管辖范围城市：环渤海区域各城市，包括已经进入的北京、天津，及可能进入的青岛、大连及周边城市。 流程主导部门 管理总部管辖范围之内的已进入城市：城市公司项目发展部 管理总部管辖范围之内的新城市：管理总部所在城市公司项目发展部 流程参与部门 城市公司营销客服部、城市公司设计管理部、城市公司成本管理部、城市公司工程采购部、城市公司财务部、城市公司总经理、区域管理总部项目发展总监、区域管理总部财务总监、区域分管总、控股发展部、控股商业地产中心、控股策划设计中心、控股财务部、控股法律事务部、控股发展分管领导、控股财务分管领导、控股总经理、控股投资审核委员会、控股总经理办公会、其他相关部门（城市公司行政部、控股办公室、控股企管部、香港瑞嘉等）。 部门 管理总部管辖范围之内的城市土地项目拓展管理流程承担职责 城市公司项目发展部 1．信息收集与分析阶段：密切关注区域内土地公开出让信息，收集土地转让信息，将土地信息录入OA土地项目信息库，进行项目初判及筛选，已进入城市报城市公司总经理初步审核，新城市报区域管理总部项目发展总监初步审核，不通过在OA土地项目信息库中备注。 2．预审立项阶段：通过初审则编制《土地项目简报》并将《土地项目简报》导入OA土地预审模块，进行OA会签，提交城市公司总经理（已进入城市）、区域管理总部项目发展总监（已进入城市和新城市）、区域分管总、控股发展部、控股发展分管领导审核，控股总经理审批，确定项目是否立项，若同意立项，准备进入可行性研究阶段；不同意立项目，则在OA土地项目信息库中备注。 3．可行性研究阶段：根据《土地研究启动单》确认城市公司营销客服部、城市公司设计管理部、城市公司成本管理部、城市公司工程采购部、控股商业地产中心（若有需要）、控股策划设计中心（重点项目）各部门配合人，并组织以上部门相关人员进行项目现场勘查，并协调以上各部门按照《土地研究启动单》的时间及内容要求完成相应报告及表格，汇总上述部门提供的报告及表格编写《投资收益测算书》及《项目可行性研究报告》，报城市公司总经理（已进入城市）、区域管理总部项目发展总监督审核（已进入城市和新城市），区域分管总定稿，准备进入投资审核决策阶段。 4．投资审核决策阶段：按控股发展部要求将《项