昆明鼎易地产学府路项目市场调研及项目定位报告.doc

昆明鼎易地产学府路项目市场调研及项目定位报告 鼎易地产学府路项目 市场调研及项目定位报告 昆明合富辉煌房地产经纪有限公司 （香港联交所上市编号：７３３） 　　　　 27008年 2 月 报告目录 PART 1 昆明宏观经济分析 PART 2 昆明房地产市场整体分析 PART 3 西市区房地产市场分析 PART 4 项目细分市场分析 PART 5 区域楼盘详细情况及主要竞争对手研究 PART 6 项目定位建议 PART 7 项目规划建筑及户型建议 PART 1 昆明宏观经济分析 11.1 昆明概况综述（面积人口宏观区位等） 昆明是云南省的省会，全省的政治、经济、文化中心和交通通信枢纽，西南地区的中心城市之一，国家历史文化名城，我国重要的旅游商贸城市。据2005年《中国城市发展报告》评估，在中国50个重点城市中，昆明城市综合实力排第28位，在西部地区列第4位；城市发展潜力排第25位，在西部地区列第二位。 截止2007年底数据显示，昆明市辖5区1市8县，全市面积2.1万平方公里，常住人口619.33万人，主城面积180平方公里，人口366万人。 数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报 1.2 经济增长情况（GDP） 昆明市国民经济近几年快速增长，连续4年两位数增长，综合实力继续增强。 数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报 1.3 产业结构 第三产业比例较大，商业发展活跃。 数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报 1.4 固定资产投资 在加快发展的大环境下，昆明市紧紧抓住扩大内需，实施西部大开发，建设现代新昆明等重大发展机遇，加大发展力度，加快建设速度，固定资产投资稳步增长，但是昆明市相对于其他省会城市来说，城市化率仍然较低，房地产发展空间巨大。 数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报 1.5 人均可支配收入 昆明市城镇居民人均可支配收入连续增长，2007年人均可支配收入达12083元，比上年增长12.2%，排在云南省各大城市之首，居民具有很强的消费能力。 数据来源：国民经济和社会发展统计公报 1.6 城市规划 以滇池为中心的“一湖四环”和“一湖四片”的城市发展思路整体促进城市快速发展。 1.6.1 ?0新昆明的城市建设对房地产的拉动 按新昆明城市建设规划，到2020年，昆明城市总人口将从现在的619.33万发展到800万人，城镇人口由366万发展到650万人，城镇化率由59％提高到81％。其中，主城区从现在的180平方公里发展到“一湖四环现代新昆明城市区的460平方公里，城市空间较大扩展，生态环境明显改善；同时由于城市经济的聚集效应和规模效应得到充分发挥，以及昆明高新技术产业开发区、昆明经济技术开发区、昆明滇池国家旅游渡假区的加速发展和非公有制经济的发展壮大，经计量经济学专家预测，昆明主城区GDP将达到4034亿元，全市GDP将达到4860亿元，比2007年翻3.49番，人均GDP达55050元。 随着新昆明建设与居民生活提高，房地产市场也将得到很大的发展 数据来源：昆明市国民经济和社会发展统计公报 1.7 政策环境 2007年国家颁布的房地产政策大盘点 1.7.1 加息及货币收紧对房地产的影响 2007年以来，央行实施了六次加息的同时10次提高存款准备金率，收缩房地产贷款。这极大地增加了房地产的融资成本及融资难度，对那些对房地产贷款依赖程度较大的中小开发企业而言，将逐步被淘汰出房地产市场，纵向或横向联合或寻求上市将是房地产企业发展的必然发展方向。长期来看，提高利率增加的开发成本最终还是将会转嫁到消费者身上，同时使开发商行为趋于稳定或保守，因而导致供应量的减少，进一步推高房价的增长。 对于消费者而言，利率提高对房贷压力的增加并不明显，对购房行为的影响相对较小。 1.7.2 第二套房贷的影响 9月27日，央行、银监会联合发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。12月11日发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确第二套房贷政策应以“户”为单位进行执行。 第二套房贷政策极大抑制房地产的投资需求，同时也一定程度上延长了自住性需求的换房周期，在一定程度上抑制了房地产需求市场空间的增长，但对于中低端市场需求和高端物业市场需求的影响不是很大。 1.7.3 物权法 2007年3月16日，历时14载、8次审议的《物权法》在今年十届全国人大五次会议闭幕会上高票通过，于10月1日起正式实施。《物权法》关于“住宅建设用地使用权期70年满后自动续期”、“车库归属由当事人用出售出租等方式约定”、“征收单位、个人房屋等不动产应给予补偿