永奥国际新城项目营销及推广策划全案.ppt

提案方：重庆中润昌地产顾问公司 营销及推广策划全案 目 录 第一部分：市场形势分析 第二部分：项目SWOT深层次分析及优化 第三部分：消费群核心定位 第四部分：项目概念策划及定位 第五部分：产品策划 第六部分：竞争力分析及项目价值分析 第七部分：营销推广策略 第八部分：物业管理建议 第九部分：我公司现阶段至开盘期工作计划大纲 核心关健词：策略创新+执行到位 概念创新------1000亩永奥国际新城 20万方世界级洋房作品 产品创新------白墙红瓦、退露叠院，纯正西班牙洋房血统 营销创新------推势体验营销+借势活动营销，差异化SP活动引爆市场 一 永川城市东进，新城房地产市场发展势头良好，宏观发展趋势乐观。 1 永川区近两年经济发展水平分析 从永川GDP发展指数看，各项与房地产发展相关的经济指标均呈稳步增长趋势，为房地产发展奠定了基础。从历年商品房销售情况看，2006、2007年永川城市建设，商品房市场呈现繁荣景象。随着重庆一小时经济圈的建设、成渝城乡统筹试点区域的试行，永川新城这几年发展势头强劲。受2007年宏观政策影响，一线城市房地产市场发展速度减缓，部分城市商品房出现房价下跌现象，但从长远来看，影响是暂时的，对重庆区县城市影响较小。随着城市化进程的加快，房地产开发增长还将持续较长时间。 2 市场供求分析 2007年永川商品房批准预售面积883106平方米，实际销售927200平方米，住宅批准预售面积742205平方米，实际销售853200平方米，实际成交面积都高于批准预售面积，表明当地房地产在2007年十分火爆，而且过热。新城板块是近几年炽热版块，并集中了高层、小高层、多层、花园洋房等大部分产品类型。 一 项目优势 1 新区区域发展看好 ①永川城市东移，东区奥体版块正在崛起，以四大主题公园为主的新城城市副中心位置不可替代 ②华创商业街、棠城公园、水景商业片区等的发展，将继续带动此居住版块的升温。 优势利用：利用此重点宣传开发新区奥体版块不可替代的城市副中心位置。大打地段牌、投资牌、升值牌。 2 交通方便，通达全城 道路宽敞，环境优美，暂时经过本案公交车辆只有两路（501、102路），但随着城市的发展，公交线路将继续增多。 优势利用：与市公交公司联系，在本案附近设立站点，最好以本案冠名，此路车可包装车身以及垄断车体内部广告，宣传本案。 3 开发商、景观设计、代理商强强联合，1+1+13 优势利用：通过优势的配套单位，宣传本案是是渝西唯一生态大盘，生态运动之城。产品以及各项配套资源超越永川现目前的房地产产品。 二 项目劣势 1、 独居新城建成区边缘地带，势单力孤，区域吸引力与号召力不足; 周边配套尚不够成熟; 劣势化解：宣传政府规划良好未来居住前景，淡化暂时的配套不足，另外，将本案与奥蓝半岛资源整合，错位做好小区内自身配套，做到两盘资源共享，优势互补，联合造势，炒热版块。 2 价格劣势： 劣势化解：因本案不具有价格优势，只有通过营销宣传、高附加值的包装手段来引导消费，避开与竞争对手打价格战。 3 品牌劣势：开发商在永川区知名度有待提高。 劣势化解:通过大型活动进行冠名，进行公益活动的牵动，让消费者知晓本案开发商。 4 人气不足，商气较淡 劣势化解：强调真正适合宜居，并宣传未来这里是一座宜居的生态运动之城，西班牙风格风情小镇，国际生态运动城。购买奥体新城质素最好的楼盘就是投资未来。 三 项目机会 1 政策支持，区域发展势头良好，东部拓展区的启动和石松大道的竣工，将使项目地块偏僻的状况得到局部缓解；永川撤市设区，城市化建设提速；2008年奥运会的召开为项目定位健康生态楼盘提供契机。重庆打造1小时经济圈，未来10年计划安排库区和渝东南的10—20万人口安居永川以拉动住房消费； 机会利用:充分发挥项目超越市场的意义，大打政府规划版，投资潜力牌，宜居牌。 2 竞争对手营销手法简单、活动营销、体验营销很少采用 机会利用：推陈出新的创新活动营销，体验营销让消费者更多的情景体验是参与。与竞争对手进行错位营销。 3 消费者对真正高端洋房的需求成为市场空隙，本案目前属永川最大的宜居项目。产品、配套利好性因子多。 机会利用：告知消费者真正意义上超越永川现在居住产品的退露叠院的西班牙洋房产品。旨在引领一种唯美感性的生活居家方式。 四 项目威胁 1 发展潜力，区域价值短期无法体现 威胁化解：淡化目前的配套不足，多对发展前景进行描绘，进行造梦营销。 2 2008下半年新城版块花园洋房、多层、高层放量较大，版块竞争激烈 威胁化解：尽量避免在竞争放量高峰期开盘。 3 项目东侧紧临高压线 威胁化解：设法协调对高压线进行迁移，如此举